9 milliarder

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I hvert fall hvis vi legger til grunn at DNB oppnår direkteavkastningskravet for de beste kontor- og handelseiendommene, prime yield. Og dette kravet ligger anslagsvis på 4,25 prosent. Ifølge Finansavisen vurderer DNB å selge kjøpesenteret Oslo City (totalt 80 000 kvadratmeter) og hovedkontoret til DNB i Bjørvika, det såkalte Midtbygget (bildet – snaut 50 000 kvadratmeter totalt).

Ser vi på inntektene, hadde eierselskapet Oslo City kjøpesenter AS i 2014 leieinntekter på 247,5 millioner kroner, opp fra 236,5 millioner i 2013. Her skal man være litt forsiktig med å legge til en grunn en tilsvarende økning, ettersom en del av inntektene fra de snaut 20 000 kvadratmeterne med handelsarealer er omsetningsbaserte.

Slitasje og vaktholdNår det gjelder eierkostnader for handelseiendommer, er disse ifølge verdivurdere gjerne noe høyere (10-13 prosent) enn for kontoreiendommer. Det skyldes blant annet flere innganger og høyere energiforbruk, større slitasje og ikke minst sikkerhet/vakthold, spesielt på et så stort og utsatt senter som Oslo City.

Driftskostnadene er ikke spesifisert i regnskapet til Oslo City Kjøpesenter AS, men «andre driftskostnader» utgjorde i fjor 62,6 millioner kroner. Så høye er imidlertid ikke eierkostnadene. Men legger man til grunn 10 prosent eierkostnader av brutto leieinntekter på 250 millioner kroner, blir altså nettoinntektene 225 millioner kroner.

Med en prime yield for handelseiendommer på 4,25 prosent, indikerer det en salgssum for senteret på 5,3 milliarder kroner (5294 millioner). En tidel i avvik på denne yielden endrer verdiene med ca. 125 millioner kroner, gitt ovennevnte nettoinntekter. En endring i netto leieinntekter med 5 millioner kroner tilsvarer en verdiendring med rundt 120 millioner, gitt en yield på 4,25 prosent. Havner yielden på 4,5 prosent, snakker vi om 5 milliarder blank i salgssum for senteret.

Under 4 prosentPromenaden-porteføljen ble etter det NE nyheter forstår solgt til en yield på faktisk under 4 prosent. Men her er det i realiteten underleie, ettersom det foreligger utviklingsmuligheter i porteføljen. De er begrenset på Oslo City.

En kuriositet er at daværende investeringsdirektør Kjell Sagstad (nå Niam) i daværende Vital (nå DNB Livsforsikring) fikk intern kjeft for å ha kjøpt Oslo City for dyrt fra byggherren Skanska i 1994. Prisen den gangen var 1285 millioner kroner, rundt 4 milliarder lavere enn dagens verdi…

Det formelle selskapet som eier Midtbygget til DNB, er kryptiske Barcode 121 AS, et single purpose-selskap eid av DNB Kontor AS. Leieinntektene i 2014 for Barcode 121 AS utgjorde 166,1 millioner kroner, opp fra 162,8 millioner i 2013. Her er det litt lettere å gjøre fremskrivninger, slik at leieinntektene i år trolig vil utgjøre ca. 170 millioner kroner.

3,8 mrd.Eierkostnadene ble da DNB Livsforsikring i januar 2012 kjøpte tre DNB-bygg i Bjørvika, inklusive Midtbygget, overfor NE nyheter antydet til noe under 4 prosent. Forutsetter vi 4 prosent eierkostnader og dermed 163 millioner i netto inntekter, priser det Midtbygget til 3840 millioner kroner, gitt en yield på 4,25 prosent. Yielden i januar 2012 ble for øvrig oppgitt til rett i overkant av 5,3 prosent, men det har vært et klart yieldfall i perioden.

En endring i yielden nå med 0,1 prosentpoeng endrer verdiene av DNBs hovedkontor med ca. 110 millioner kroner. 2 millioner i endrede nettoinntekter fra vårt utgangspunkt påvirker verdianslagene med snaue 50 millioner kroner.