Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
NE nyheter har sett på hva en innføring av eiendomsskatt vil kunne bety for Norwegian Property (NPRO) ut fra de seneste regnskapstallene (se tabellene under). Utgangspunktet er en sats på 2 promille i 2017, som øker til 3 promille i 2018. I de andre store regionbyene er satsen enda høyere, så i tabellene er det også lagt inn regnestykker ved 4 promille i skattebelastning.
NPRO hadde ved utgangen av tredje kvartal en portefølje i Oslo på 324 000 kvadratmeter. Dette er hovedsakelig kontoreiendommer, men en del handel og servering knyttet til kjerneområdet Aker brygge. Den totale porteføljen i Oslo var ved utgangen av foregående kvartal vurdert av eksterne verdisettere til 13 732 millioner kroner, som er et godt uttrykk for reell markedsverdi.
53 000 kroner per m2Over 64 prosent av porteføljeverdiene til NPRO er i prestisjeområdet, i praksis Aker brygge, der disse eiendommene er vurdert til høye 66 916 kroner kvadratmeteren. Det vektede kvadratmetersnittet for hele Oslo-porteføljen er per 30. september på 52 683 kroner kvadratmeteren (et uvektet snitt for øvrig ca. 10 000 kroner lavere).
Malling & Co har i et regnestykke ved eiendomsskatt forutsatt en ligningsverdi som er 50 prosent av reell markedsverdi. Men eiendomsrådgiveren tok i og forutsatte opp mot 7 promille i eiendomsskatt. Vi er et godt stykke unna dette nivået, som er maksimalsatsen.
Anslått ligningsverdi i tabellene er satt til henholdsvis 40, 50 og 60 prosent av antatt markedsverdi. Tabell 1 viser altså at ved en utliknet skatt på 50 prosent av reell, vektet markedsverdi, vil NPRO måtte ut med 13,7 millioner kroner i eiendomsskatt for 2017. Denne øker til 20,6 millioner i 2018, gitt uendret verdigrunnlag, men en sats på 3 promille. Verdigrunnlaget vil kunne endre seg noe.
Eiendomsskatt i kroner
Sats/verdi0,2 %0,3 %0,4 %40 % 11,116,522,050 % 13,720,627,560 % 16,524,733,0
Under 30 mill.For 2017 betyr en ligningsverdi på respektive 40 og 60 prosent en endring i skattebelastningen på 2,6-2,8 millioner kroner sammenliknet med vårt utgangspunkt. Skulle skattesatsen øke til 0,4 prosent – 4 promille – snakker vi om en skattebelastning på 27,5 millioner (50 prosent).
Per kvadratmeter (ikke i tabell) må dermed NPRO i 2017 ut med anslagsvis 53 kroner i eiendomsskatt, som med våre forutsetninger vil øke til 79 kroner i 2018. Hva betyr så eiendomsskatten i verdireduksjon? Da må man ta de årlige eiendomskattene og neddiskontere med avkastningskravet etter eierkostnader, det vil si nettoyielden.
Den vektede gjennomsnittlige nettoyielden i Oslo-porteføljen til NPRO er ut fra kvartalstallene på 4,9 prosent, som vi for enkelthets skyld har rundet av til 5,0 prosent. Som tabell 2 viser, snakker vi da om en verdireduksjon på ca. 275 millioner kroner, gitt 50 prosent i ligningsverdi. Dette verdifallet øker til over 400 millioner kroner i 2018 (3 promille).
Verdireduksjon i mill.
Sats/verdi0,2 %0,3 %0,4 %40 % 220330 44050 % 27441255060 % 330494640
I prosent blir dermed verdifallet 2 prosent (tabell 3), som øker til drøyt 3 prosent året etter. Skulle et byråd (byregjering) i Oslo ta i ved å øke skattesatsen til 4 promille og ligningsgrunnlaget til 60 prosent, nærmer vi oss et verdifall på 5 prosent.
Verdireduksjon i prosent
Sats/verdi0,2 %0,3 %0,4 %40 % -1,6-2,4-3,250 % -2,0-3,1-4,060 % -2,4-3,6-4,8
Verdivurdereren Newsec kom gjennom å undersøke 75 utvalgte eiendommer frem til en gjennomsnittlig verdireduksjon i denne porteføljen på 2,4 prosent. Det harmonerer altså bra med regnestykkene NE nyheter har gjort for NPRO, også fordi Newsec anslo verdifallet for de beste eiendommene til under 2 prosent. Har eiendommene en høy belåning, vil imidlertid effekten bli tilsvarende større på egenkapitalen.
Ovennevnte tall gjelder altså Oslo-porteføljen til NPRO, som per 30. september stod for drøyt 85 prosent av de totale eiendomsverdiene. Verdireduksjonen for hele porteføljen blir derfor mindre. I Stavanger, der det er eiendomsskatt, utgjør eiendomsverdiene til NPRO 985 millioner. Eiendomsselskapet har i tillegg to eiendommer på til sammen 79 000 kvadratmeter på Fornebu (Bærum) og på Gardermoen.
Kilde: NE nyheter/NPRO 3.kvartal 2015
