Ukens tips – Tilbakelevering av festetomt

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Ved avvikling av festeforhold har fester som utgangspunkt både rett og plikt til å rive bygninger og andre faste innretninger han har oppført på tomten. I tillegg til å rive bygninger og andre faste innretninger må fester ta bort løsøre og rydde opp etter seg samt gjennomføre nødvendige sikringstiltak der dette er påkrevet.

Det stilles ikke krav om at tomten skal føres tilbake til samme stand som ved overtakelsen; den må ryddes slik at den kan utnyttes “på vanlig måte” av grunneieren. I dette ligger det at ryddingsplikten vil være begrenset til å fjerne bygningsdeler over bakken, men ikke for eksempel kjellermurer, ledninger i grunn og underjordiske rom. Kjellergroper må i imidlertid fylles igjen og planeres, og underjordiske rom må sikres. Selv om tomteverdien skulle vise seg å bli redusert som følge av de underjordiske restene, påfører ikke dette fester noe ansvar. Hvis fester skal dekke tomteverdiens reduksjon, må denne løsningen avtales ved inngåelse av festekontrakten.

Dersom grunnen har blitt forurenset som følge av festers virksomhet, er utgangspunktet at han må rydde opp. Utgifter som følge av myndighetspålegg om opprenskning må således bæres av fester. Bortfester kan imidlertid etter omstendighetene, helt eller delvis, bli ansvarlig for kostnadene, eksempelvis hvis bortfester har akseptert at fester driver en forurensende virksomhet og dette er reflektert i festeavgiften. Som bortfester kan det derfor være fornuftig å innta i festekontrakten at fester alene er ansvarlig for alle utgifter som har sitt utspring i en eventuell forurensende virksomhet.

Ved en regulær avvikling av festeforholdet er hovedregelen at arbeidene med rydding og riving skal være ferdigstilt ved utløp av festeforholdet, slik at tomten er utnyttbar for bortfester. Dersom opphørsgrunnen er heving som følge av mislighold, må fester gis rimelig tid til avvikling etter at heving har funnet sted.

Mangelfull opprydding fra festere side kan medføre erstatningsansvar. Dersom eiendeler ikke er fjernet innen rimelig tid etter at bortfester har gitt skriftlig anmodning om fjerning, vil disse tilfalle bortfester vederlagsfritt.

Etter tomfesteloven kan bortfester i visse tilfeller kreve at hus og faste innretninger blir stående for å tjene som sikkerhet for krav han mener å ha. I et slikt tilfelle må bortfester innen rimelig tid sørge for å få kravet rettslig avgjort. Dersom bortfester påberoper seg denne regelen, vil det være rettsstridig av fester å rive eller fjerne sine anlegg, slik at hun i tilfelle kan pådra seg erstatningsansvar. For å hindre at riving finner sted, kan det etter omstendighetene være tilrådelig for bortfester å begjære midlertidig forføyning. Vi vil se nærmere på ytterligere et unntak fra riveplikten i et senere Ukens tips.

——————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets næringseiendomsteam. 

Usman Ivar Shakar er fast advokat i Wikborg Rein og medlem av firmaets næringseiendomsteam.

Foto: StudioB13