Ukens Tips: Selgers kunnskap og opplysninger

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Salg av eiendom/eiendomsselskap reguleres av kjøpsloven og avhendingsloven. Lovene har bestemmelser om at selger kan bli ansvarlig overfor kjøper hvis selger har gitt uriktige opplysninger, eller har holdt tilbake informasjon (opplysningssvikt). Dette gjelder også når tingen er solgt “som den er”.

Selv om det i næringsforhold ofte avtales en innsnevring av selgers mangelsansvar, vil selger som oftest fortsatt hefte for uriktige eller tilbakeholdte opplysninger. I en del tilfeller avgir selger også garantier som knyttes opp mot selgers kunnskap.

Selgers ansvar for uriktige opplysninger er objektivt med mindre annet er avtalt. Det er således ikke relevant om selger visste at opplysningene var uriktige eller ei. Såfremt det faktisk er gitt uriktige opplysninger, og de øvrige vilkår for ansvar er oppfylt, blir selger derfor normalt ansvarlig. Når det gjelder tilbakeholdte opplysninger, er selger bare ansvarlig for opplysninger han kjente eller måtte kjenne til.

Dersom selger er et aksjeselskap, vil selgers kunnskap omfatte den kunnskap de fysiske personer i ledelsen besitter, i første rekke styremedlemmer og daglig ledelse, men også eventuelle andre ansatte med ledende posisjoner. I prinsippet kan det også omfatte både nåværende og tidligere ledelse. At den nåværende ledelsen av selskapet ikke kjente til opplysningene, vil dermed ikke nødvendigvis frita for ansvar så lenge tidligere ledelse kjente til dem. Hvorvidt den tidligere ledelsens kunnskap er omfattet vil til en viss grad avhenge av den tid som er gått og vesentligheten av de aktuelle opplysninger.

I tillegg vil også kontraktshjelpere og andre stedfortredere bli identifisert med selger, i alle fall hvis vedkommende hadde kompetanse til å gi opplysninger. Tredjeparter som på vegne av selger gjør opplysninger tilgjengelig for kjøper, for eksempel megler og takstmann, vil således bli identifisert med selger slik at selger blir ansvarlig for uriktige eller tilbakeholdte opplysninger fra disse.

Som det fremgår, er det en forholdsvis vid krets av personer som vil kunne anses som “selger” i relasjon til opplysningssvikt. Selger både kan og bør imidlertid søke å begrense denne kretsen mest mulig.

Selger bør for det første innta i kjøpekontrakten at selger ikke hefter for feil eller mangler i rapporter mv. fra tredjemann som er fremlagt i forbindelse med transaksjonen med mindre selger kjente til feilene. Den såkalte “Meglerstandarden” inneholder en slik bestemmelse. Kjøper har mulighet til å verifisere opplysningene gjennom due diligence, og kan ta forbehold om dette i budet sitt.

Selger bør også vurdere å begrense mangelsansvaret for feilaktig informasjon til det som selgers kontaktpersoner forsto eller burde forstått var uriktig.

Selger bør dessuten vurdere å angi eksplisitt i kjøpekontrakten hvem som skal anses som “selger” i relasjon til mangelsvurderingen og eventuelle garantier. Det sentrale for kjøper er i så fall at man omfatter de personer som kjenner eiendommen og salgsprosessen ettersom det er disse personene som kan tenkes å sitte med relevant informasjon om eiendommen.

——————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co. 

Om forfatterne:

Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg Rein og nestleder av firmaets Næringseiendomsteam.

Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13