Marginalt verdifall

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det går mot innføring av skatt på næringseiendommer i Oslo, og flere har spekulert i konsekvensene av dette. Malling & Co tviler på at utleierne klarer å velte hele eiendomsskatten over på leietakerne og har estimert en verdireduksjon på 7 prosent som følge av skatten.

Men det forutsetter at eiendomsskatten blir på 7 promille, den høyeste satsen, og at ligningsverdien utgjør 50 prosent av reell markedsverdi. Ved en direkteavkastning til 5,0 prosent og 10 prosent eierkostnader, utgjør en slik eiendomsskatt 6,3 prosent av brutto leieinntekter. Newsec er langt fra så pessimistiske.

Undersøkt 75Næringsmegleren har studert 75 eiendommer i sin base som de har verdivurdert. Gjennomsnittsverdien av disse 75 eiendommene er på 337 millioner kroner, som gir en gjennomsnittlig direkteavkastning – yield – på 6,5 prosent.

Analysesjef Martin Nyberg i Newsec og hans kollegaer har estimert at innføring av en eiendomsskatt i Oslo vil gi en gjennomsnittlig verdireduksjon på 7,4 millioner kroner for dette porteføljeutvalget. Det tilsvarer en verdinedgang på 2,4 prosent.

– Det er ikke de beste eiendommene som faller mest, verdireduksjonen for «prime» eiendommer er på under 2 prosent, sa Nyberg på forrige ukes store markedspresentasjon.

Liten effekt– Vi tror innføring av en eiendomsskatt vil få liten effekt på kort sikt og tror derfor at det ikke blir et fall i eiendomsverdiene på 6 prosent som enkelte spår, men at det ligger på 1-2 prosent. På sikt tror vi at dette blir en leietakerkostnad, fortalte analysesjefen de fremmøtte.

Newsec gjør anslagsvis 2000 verdivurderinger i året. Basert på disse vurderingene mener eiendomsrådgiveren at prestisjeeiendommene i Vika, Aker Brygge og på Tjuvholmen er kommet opp på 124 prosent i indeksverdi, som er tidenes høyeste nivå.

For kontoreiendommer ellers i Oslo sentrum er nivået på 115 prosent, 15 prosent over tidligere «all time high». Generelt ligger kontoreiendommer i Oslo 5 prosent høyere i verdi enn de gjorde ved forrige topp for snaue åtte år siden.

Verst i vestKontoreiendommer i Trondheim har ifølge Newsec et indeksnivå på rundt 104, mens i Bergen har nivået «tikket» litt ned og er nå så vidt under 100.

Desidert verst er det ikke overraskende i Stavanger, der eiendomsverdiene mer eller mindre har falt sammenhengende siden begynnelsen av 2012, med unntak av en liten oppgang for et drøyt år siden. Indeksnivået nå i høst er ifølge Newsec kommet ned på under 85 prosent av toppnivåene i begynnelsen av 2008.