Ukens Tips: Sale and leaseback på «barehouse» vilkår
I "sale and leaseback"-transaksjoner er det ofte en forutsetning at selger/leietaker skal beholde risiko og ansvar for eiendommens tilstand og drift.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Dersom forutsetningen er at selger/leietaker fortsatt skal ha ansvaret for vedlikehold og drift av eiendommen, må leiekontrakten inngås på “bare house” vilkår, der leietaker påtar seg alle vedlikeholdskostnader, ute som inne, i tillegg til at utleier har rett til å viderefakturere alle driftskostnader og skattebelastninger til leietaker som et tillegg til leien.
Ettersom selger og fremtidig leietaker er samme juridiske person, bygger selve transaksjonsformen på at leietakeren under leiekontrakten forutsettes fullt ut å være kjent med eiendommen, dens tilstand og egenskaper. Leiekontrakten bør således bygge på et strengt “som den er-prinsipp” der leietaker ikke kan fremme noen krav som følge av forhold som forelå ved eiendommen per overtakelse, herunder eventuelle offentligrettslige pålegg eller krav knyttet opp mot leietakers bruk.
Selve kjøpekontrakten tar som regel utgangspunkt i en vanlig kjøpekontrakt, slik at det rettslige utgangspunktet er at kjøper skal overta eiendommen “som den er”. Dette utgangspunktet må imidlertid modifiseres ettersom det er selger/leietaker som skal bære risikoen. Det avgis gjerne garantier for at leiekontrakten uttømmende regulerer leieforholdet, at eiendommen oppfyller alle offentligrettslige krav og at det ikke eksisterer vedlikeholdsbehov som ikke er dekket av leietakers vedlikeholdsplikt under leiekontrakten.
Avtaleverket mellom partene bygger således på en risikofordeling der det er selger, enten i egenskap av selger eller i egenskap av leietaker, som skal bære risikoen for eiendommens tilstand og vedlikeholdsbehov. I både kjøpekontrakt og leiekontrakt bør det inntas uttrykkelige klausuler om at ansvar for eventuelle feil og mangler ved eiendommen enten vil ligge hos selger under kjøpekontrakten, eller være omfattet av leietakerens vedlikeholds- og utbedringsplikt under leieavtalen. Ansvaret bør primært pålegges leietaker under leiekontrakten ettersom kjøpekontrakten har reklamasjonsfrister mens leiekontrakten er løpende.
En særlig problemstilling i bare house avtaler knytter seg til større investeringer eller vedlikehold som leietaker foretar de siste år av leietiden (og som han til en viss grad plikter å foreta). Leietaker vil ikke kunne nyttiggjøre seg slike investeringer, og vil dermed gjerne kreve å bli kompensert ved utløp av leiekontrakten. I en sale and leaseback transaksjon der kjøper har en finansiell tilnærming, vil imidlertid en slik plikt til kompensasjon være uheldig ettersom den vil komme langt frem i tid og være vanskelig å kvantifisere på avtaletidspunktet, noe som kan påvirke en fremtidig eiendomsverdi negativt. Sett fra kjøpers ståsted anbefaler vi derfor at man ikke avtaler kompensasjonselementer i leieavtalen, men heller vurderer om dette kan avhjelpes med å tilby leietakeren opsjon på en ny eller forlenget leieperiode slik at leietakeren kan få nyttiggjort seg investeringen gjennom bruk av eiendommen.
——————Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.
Om forfatterne:Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg Rein og nestleder av firmaets Næringseiendomsteam. Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.
Foto: Erik Burås/StudioB13
