Tviler på leieøkninger

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Eiendomsrådgiveren er ute med sin seneste markedsoppdatering. Malling & Co tar i oppdateringen for seg innføringen av en eiendomsskatt i Oslo, som er lovet av et rødgrønt byråd. For næringseiendommer har eiendomsrådgiveren forutsatt den høyeste satsen på 7 promille av ligningsverdien, som de anslår til 50 prosent av reell markedsverdi.

Med et netto avkastningskrav (yield) ved salg på 5 prosent og 10 prosent eierkostnader, utgjør dermed eiendomsskatten en verdireduksjon på 6,3 prosent regnet av brutto leieinntekter. Det gir en verdireduksjon på 7 prosent. Har eiendommene en høy belåning, vil effekten bli tilsvarende større på egenkapitalen.

Selvfølgelig«Dette vil selvfølgelig innvirke på verdien av eiendommer i Oslo de kommende årene», skriver Malling & Co i markedsoppdateringen. Er så leietakerne villige til å betale for denne skatten? Vel, svært få leiekontrakter har i dag klausuler om å inkludere eiendomsskatt i de vanlige kostnadene.

Malling & Co venter at dette vil bli mer vanlig fremover. Men selv om skatten betales av leietakeren, er det ifølge Malling & Co sannsynlig at vi vil se reduserte leieprisøkninger, ettersom leietakernes totale kostnader øker. I andre markeder – som København – har leienivået vært stabilt etter etter en innføring av eiendomsskatt.

Mange forhold påvirker leienivået, som i København, men Malling & Co mener effekten av en eiendomsskatt er ganske betydelig, og skatten reduserer potensialet for leieprisøkninger.

Litt lavereMalling & Co har ellers en såkalt tilbudsprosent i Oslo-markedet i september på 11,8 prosent, definert som tilbudet av ledige kontorlokaler i kontorklyngene i hovedstaden. Ledighetsraten er ifølge markedsoppdateringen på 8,1 prosent. Gjennomsnittet de seneste tolv månedene er henholdsvis 12,1 prosent og 8,3 prosent, så en liten lysning er det, sett med gårdeiernes øyne.

Men ifølge statistikk fra Arealstatistikk har kontorleiene i markedet falt noe, spesielt i randsonene. Leieprisene i Oslo sentrum har derimot stabilisert seg. Anslaget for topp leienivåer i prestisjeområdet (prime rent) er 4800 kroner kvadratmeteren, opp fra 4700 kroner for ett år siden, mens normalnivået det såkalte CBD-området ligger i intervallet 2800-3200 kroner kvadratmeteren.

Fremleiemarkedet øker stadig, spesielt innenfor de oljerelaterte næringene, og ifølge Malling & Co er 12 prosent av de samlede kontorarealene på Skøyen, Fornebu og Lysaker nå gjenstand for fremleie. Eiendomsrådgiveren venter at fremleie vil utgjøre en vesentlig del av tilbudet i leiemarkedet fremover.

73 mrd. hittilNår det gjelder transaksjonsmarkedet, har Malling & Co så langt i 2015 talt opp 73 milliarder kroner i volumer, fordelt på 142 transaksjoner. Det er ytterligere 2-3 milliarder i ubekreftede transaksjonsvolumer.

Tolv transaksjoner i år er på over 1 milliard kroner, som i stor grad skyldes porteføljesalg. Malling & Co tror 2015 vil ende opp med totale volumer rundt 90 milliarder kroner, men det er mulig de blir enda høyere.

Malling & Co har ellers tatt ned den såkalte prime yield fra 4,40 prosent til 4,20 prosent, mens konsensus for normalyielden ser ut til å være 6 prosent.