Yielden, leienivået, ledigheten

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Anslagene er på bakgrunn i tall fra den seneste markedsrapporten til Atrium CBRE. I tabellen under er det gjengitt anslag for toppeiendommene (prime yield, prime rent) i de ulike områdene, samt den generelle arealledigheten.

Som vanlig på toppen finner vi prestisjeområdet CBD, det vil si Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. Dette området har per definisjon det laveste avkastningskravet og de høyeste leieprisene og som regel et ledighetsnivå i den lavere enden av skalaen. Det siste stemmer ikke helt med tallene til Atrium.

Men Atrium er kommet frem til rekordlave 4,20 prosent i såkalt prime yield for CBD, som er på nivå med estimatene fra andre næringsmeglere (4,25 prosent). Denne yielden har det seneste året falt med 80 punkter, som gitt andre forhold like, tilsvarer en verdiøkning for toppeiendommene på hele 16 prosent (0,8/5,00).

Atrium ligger derimot i den lavere enden blant næringsmeglerne når det gjelder prime rent, et representativt nivå for toppleiene i CBD. Anslaget er 4250 kroner kvadratmeteren, men andre næringsmeglere her opererer med helt opp mot 4700-4800 kroner kvadratmeteren. Ledighetsanslaget til Atrium for CBD er høyt – 9 prosent – som kan ha med hvordan Atrium teller fraflyttinger/tilflyttinger.

Ser vi på Oslo sentrum for øvrig, mener Atrium at yielden for de beste eiendommene her forsvarer 4,60 prosent mens leietakerne typisk må ut med 3400 kroner kvadratmeteren for de beste kontorlokalene utenfor CBD. Ledighetsanslaget for Oslo sentrum er overraskende høyt 8 prosent, som er godt over andre estimater før sommeren på 4-5 prosent.

Skøyen er normalt det tredje mest attraktive området i Oslo-regionen i form av avkastningskrav og leiepriser. Atrium mener prime yield på Skøyen ligger på 5,25 prosent, et nivå som kan ryke nokså kraftig når Berner Gruppen selger Drammensveien 131.

Topp leienivå på Skøyen er med 3300 kroner kvadratmeteren marginalt under nivået i Oslo sentrum, mens ledigheten I Oslos tredje dyreste kontorområde ifølge Atrium ligger på 10 prosent.

Ellers ser vi av tabellen at prime yield for de andre områdene varierer fra 5,50 prosent til 6 prosent, mens topp leienivåer ligger fra 2000 kroner kvadratmeteren og opp mot 2600 kroner. Her er det et nokså markert skille mot de tre forannevnte områdene.

Arealledigheten varierer ifølge Atrium fra 8-13 prosent, og kanskje noe overraskende er den lavest på Fornebu. Akershus Eiendom kom for øvrig nylig frem til en total kontorledighet i Oslo-regionen på 8,3 prosent.

Kontormarkedet – nøkkeltall

OmrådePrime yieldPrime rentLedighetCBD4,20 %4250 kr9 %Oslo sentrum4,60 %3400 kr8 %Skøyen5,25 %3300 kr10 %Indre Oslo5,50 %2600 kr13 %Lysaker5,50 %2300 kr12 %Fornebu5,50 %2200 kr8 %Nydalen5,75 %2100 kr9 %Bryn-Helsfyr6,00 %2000 kr9 %

Kilde: Atrium/CBRE