– Undervurderte eierkostnader

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det antyder Basale i sin seneste halvårsrapport. Selskapet har over flere år benyttet sin forvaltningsportefølje til å beregne nøkkeltall for eierkostnader, som i den seneste rapporten i gjennomsnitt er anslått til 191 kroner kvadratmeteren.

Basale har gjennomført en studie med utgangspunkt i disse eierkostnadene, der hypotesen er at «eierkostnader som kostnadsdriver undervurderes i verdivurderinger». Felles for verdivurderingene er ifølge Basale at brukerne i de færreste tilfeller verken har nok informasjon eller tid til å etterprøve resultatene.

KontantstrømmerDen mest riktige måten å bestemme verdien av en eiendom på (Ja, da, markedet bestemmer til slutt…, red.anm.) er å komme frem til beste estimat av fremtidige kontantstrømmer. Men i utgangspunktet byr investoren det verdivurdereren har verdsatt eiendommen til ved transaksjoner utenfor det åpne markedet.

Basale skriver at i dette tilfellet er omsetningsverdien av eiendommen i større grad sensitiv for forutsetningene enn ved omsetning i det åpne markedet. Dette kan være situasjoner der familiemedlemmer kjøper ut andre i familieselskapet, fisjoner og fusjoner, eller vurdering av virkelig verdi etter IFRS med flere.

Uansett, Basale har villet teste hypotesen om at eierkostnader er undervurderte. Dette er basert på et totalt utvalg på 92 eiendommer i forvaltningsporteføljen, og som i tillegg er eksternt verdivurdert det seneste året. Utvalget er korrigert for lagereiendommer og ekstremverdier. De regnskapsførte kostnadene er også rimelighetsvurdert mot tilsvarende regnskapsførte tall i 2013.

74 prosent!Verdivurdererne er ifølge Basale i gjennomsnitt er kommet frem til 122 kroner i eiendomskostnader per kvadratmeter, eksklusive festeavgift og eiendomsskatt. Regnskapet tilsier imidlertid 212 kroner kvadratmeteren, hele 74 prosent høyere.

Hvis vi forutsetter at en eiendom med 2000 kroner kvadratmeteren i gjennomsnittlige leieinntekter selges, tilsvarer det respektive 6,1 prosent og 10,6 prosent i eierkostnader. Den reelle nettoyielden reduseres dermed fort med 0,3-0,4 prosentenheter. Medianverdien på 193 kroner i regnskapet er for øvrig 62 prosent høyere enn de 119 kronene verdivurdererne mener er fornuftige.

Ikke signifikantNår det gjelder vedlikehold, viser gjennomsnittsanslaget fra verdivurdererne 59 kroner, regnskapene 71 kroner, som er 21 prosent høyere. Utvalget er ifølge Basale ikke stort nok til å gi signifikante konklusjoner, og eierkostnader er kun én av ‹flere kostnadsdrivere i verdivurdering av eiendom.

De beregnede eierkostnadene er heller ikke helt sammenliknbare med de anslagene nevnt øverst i artikkelen. Basale konkluderer likevel med at generelt undervurderes eierkostnadene som kostnadsdriver sammenlignet med faktisk regnskapsførte kostnader.

Dette gjelder imidlertid ikke kostnader til forsikring. Men her snakker vi om 8-10 kroner per kvadratmetere, rundt 4 prosent av de totale regnskapsførte kostnadene.