Tapte stort

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NE nyheter omtalte for tre uker siden salget av en stor handelsportefølje, der Edgar Haugen jr. og Ola Emil Heggset (50/50) hadde kjøpt 21 handelseiendommer i Midt-Norge og Nord-Norge. Eiendommene er i hovedsak er leid ut til REMA1000-butikker.

På selgersiden var eiendomsfondet Pareto Eiendomsinvest Nordic (PEN), som var største aksjonær med 28,9 prosent i Pareto-syndikatet Handelseiendom II AS.

650 mill.Nå foreligger rapporten for andre kvartal til PEN. Her fremkommer det at prosjektet ble solgt til en brutto eiendomsverdi på ca. 650 millioner kroner. Det tilsvarer ifølge kvartalsrapporten en netto yield – direkteavkastning – på ca. 7,0 prosent og en såkalt EBITDA-yield på 6,7 prosent.

Pareto skriver i rapporten at den avtalte salgsprisen tilsvarer en egenkapitalverdi på nivå med verdijustert egenkapital (VEK) per fjerde kvartal. Men, Handelseiendom II AS har likevel vært en dårlig investering for PEN, og dermed for de andre deltakerne i syndikatet.

Ifølge Pareto er det investert 83,1 millioner kroner i prosjektet, mens akkumulerte utbetalinger og realisasjonsvederlag kun utgjør 33,9 millioner. Det impliserer en årlig negativ avkastning på 12,2 prosent og en negativ absoluttavkastning på hele 59,2 prosent.

– Ikke fornøyd«Forvalter er selvsagt ikke fornøyd med denne avkastningen, men har samtidig vært opptatt av å benytte det gode markedssentimentet til å realisere prosjekter til en pris som er tilsvarende siste VEK eller bedre», skriver Pareto i kvartalsrapporten.

Pareto forklarer den dårlige avkastningen i Handelseiendom II AS delvis gjennom at eiendommene ble kjøpt i 2006. Eiendomsverdiene for porteføljen har ikke opplevd den samme verdiutviklingen som en del andre eiendomssegmenter. Ifølge Pareto har eiendomsverdiene i prosjektet i etterkant av finanskrisen vært «verdivurdert betydelig lavere enn kjøpspris».

Prosjektet har også hatt «store utfordringer med finansieringen». Den samlede rentekostnaden har vært høy, som følge av økte bankmarginer og overkursen tilknyttet prosjektets renteswapper. Det er avsatt 25 kroner per aksje tilknyttet overkurs på rentebindinger ved beregning av VEK per 30. juni.

5,4 prosentVed halvårsskiftet var vektet snitt på rentebindingene i PEN 3,7 år, mens gjennomsnittlig lånerente inklusive marginer var på 5,4 prosent. PEN har per 30. juni en gjennomsnittlig lånemargin på 164 basispunkter, altså 1,64 prosentpoeng.

Når det gjelder avkastningen til PEN, er VEK opp 3,6 prosent i andre kvartal til 113 kroner per aksje. Den seneste omsetningen i aksjen ble imidlertid gjort til 93,5 kroner. Verdivurderingene ved halvårsskiftet tilsvarer en nettoyield på 7,3 prosent for porteføljen.

Totalt sett har PEN levert en avkastning det seneste året på 20,2 prosent og 21,9 prosent over de seneste to årene. Siden etableringen i andre halvår 2006, har det likevel vært en samlet negativ avkastning på 1,2 prosent PEN har i utgangspunktet en levetid frem til 31. desember 2019.