Danker aldri ut CBD

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Union Norsk Næringsmegling har i sin seneste utgave av utleiemagasinet «UM2» en artikkel om Bjørvika kan utfordre CBD, det tradisjonelle prestisjeområdet i Oslo: Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. DNB Næringsmegling regner i tillegg området rundt Bjørvika som det østlige CBD og har også operert med området rundt regjeringskvartalet som et slags tredje CBD.

Union peker i artikkelen på at Bjørvika har mange bygg av nyere dato, med flere store norske og internasjonale leietakere. Med nærhet til Oslo S har området Norges beste kollektivdekning, men samtidig en lav parkeringsdekning enn i mange andre sentrumsområder.

BegrensetBjørvika og Barcode-rekken utvikles nå med boliger, handels-, serverings-, og kulturarealer. Servicetilbudene er imidlertid fortsatt begrenset, og Union skriver at trafikken gjennom Bjørvika legger noen premisser for hvordan området kan utvikle seg på lengre sikt.

Det tradisjonelle CBD-området preges av flere bygg som begynner å bli noen år gamle. Gårdeierne gjør stadig grep for å oppgradere bygningsmassen, eksempelvis Norwegian Propertys storstilte oppgradering av Aker Brygge.

Leietakerne i CBD-området skiller seg ut fra leietakerne i Bjørvika, her finner vi typisk aktører innenfor finans, eiendom, jus og shipping. I tillegg er Nationaltheatret stasjon et kollektivpunkt som ifølge Union ikke står «mye tilbake for Oslo S». Parkeringsdekningen på Aker Brygge og på Tjuvholmen er dessuten bedre enn i Bjørvika, og det er et langt bedre utviklet servicetilbud, med god tilgang på handels- og serveringsarealer.

Faller myeUnion gjør et poeng av, med Arealstatistikk som kilde, at forskjellen mellom toppleie og gjennomsnittleie for CBD og Bjørvika er 1280 kroner kvadratmeteren (ca. 4400 kroner vs. 3100 kroner). For snittleien er derimot forskjellen bare 610 kroner, ut fra faktisk inngåtte leieavtaler.

«Det er verdt å merke seg at prisdifferansen faller relativt mye når vi beveger oss nedover i standard og til dårligere mikrobeliggenhet innad i områdene. Vår tolking er at topp lokaler i CBD er det som er knappest» skriver Union, og sikter til mest rift om lokaler i forhold til tilbudssiden.

Noen leietakere er villige til å betale en relativt stor premie for disse lokalene. Når produktet er mindre unikt, synker imidlertid betalingsviljen og dermed prisdifferansen en hel del. Men Union konkluderer med at leietakerne i prestisjeområdet verdsetter og er villige til å betale for blant annet det brede servicetilbudet i det som omtales som «trivelige omgivelser».

Anerkjent områdeI tillegg betyr det mye at området er anerkjent som det mest attraktive i Oslo. Kollektivdekningen i de to områdene vurderes som like god. Andre faktorer blir derfor avgjørende, men ifølge Union er det ingenting som tyder på at Bjørvika utkonkurrerer CBD for disse faktorene.

«Derfor tror vi at området fra Nationaltheatret og bort til Aker Brygge og Tjuvholmen vil oppnå de høyeste leienivåene også i fremtiden», konkluderer Union.