Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Vi gjenga for et snaut år siden en tilsvarende oversikt, basert på en markedskommentar fra Newsec i de halvårlige rapportene til NRP Finans. Oversikten nederst er basert på markedsrapporten til NRP Finans fra juni, der Newsec igjen er bidragsyter. Newsec gjør hvert år flere flere tusen verdianslag av eiendommer rundt omkring i Norge.
Yieldanslagene er riktig nok per utgangen av første kvartal, men det har neppe skjedd mye siden mars. Newsec understreker at hver eiendom undergår individuelle vurderinger ut fra beliggenhet, leiekontraktenes lengde og kvalitet. I tabellen under er det gjengitt anslag for de beste og ikke fullt så gode eiendommene i hvert område, et lavt og et høyt yieldnivå.
4,5 prosentSom vanlig har kontoreiendommer i prestisjeområdet i Oslo, Vika, Aker brygge og Tjuvholmen, det laveste avkastningskravet. Newsec skriver at de har satt ned den såkalte prime yield i Oslo til 4,5 prosent, etter det de mener er flere representative transaksjoner. I den forbindelse har de også skrevet opp verdiene i prestisjeområdet CBD de tre seneste kvartalene.
Nest lavest avkastningskrav har som vanlig kontoreiendommene i de øvrige delene av Oslo sentrum med 5 prosent, etterfulgt av Skøyen med 5,25 prosent og Lysaker med 5,75 prosent. Sistnevnte er imidlertid et område preget av høy ledighet, som isolert trekket avkastningskravet opp.
Vi ser av tabellen at yieldgapet mellom de beste og mindre gode eiendommene i hvert område er minst i CBD-området, 0,75 prosentpoeng. Gapet er derimot opp mot 2-2,50 prosentenheter for mer «perifere» strøk. Det understreker todelingen i markedet.
Ikke overaltOg sammenlikner man med yieldnivåene for ett år siden, er det langt fra alle områdene som har fått et lavere avkastningskrav. Newsec har primært tatt ned yielden for de beste eiendommene i sentrale strøk.
Prime yield i Oslo har falt fra 5 prosent til 4,5 prosent, som isolert sett betyr en verdiøkning på 10 prosent. Da Newsec i mars fremla sin store halvårlige markedsrapport, viste verdi-indeksen deres en oppgang for disse eiendommene på 8,45 prosent. Prestisjeeiendommene ligger ifølge Newsec 14 prosent høyere i verdi enn de gjorde ved forrige topp for drøyt syv år siden.
For eiendommer med et høyere avkastningskrav i prestisjeområdet er nedgangen også et halvt prosentpoeng fra i fjor, fra 5,75 prosent. Oslo sentrum har ifølge Newsec hatt et yieldfall på 0,50 prosentpoeng for de beste eiendommene, 0,75 prosentenheter for de nest beste.
Uendret i StavangerPå Skøyen er yieldnedgangen bare 0,25 prosent, og i Stavanger er yieldnivåene uendret. For de beste handelseiendommene er prime yield også redusert med en halv prosentenhet til 4,50 prosent.
Avkastningskravet her er som regel nokså likt kravet til de beste kontoreiendommene. De beste logistikkeiendommene fortjener ifølge Newsec 0,25 prosentpoeng lavere yield enn for ett år siden, mens kravet for de beste boligeiendommene faktisk er uendret på 6 prosent.
Yieldnivåer
SegmentLavtHøytOslo CBD4,50 %5,25 %Oslo sentrum5,00 %6,00 %Skøyen5,25 %6,50 %Lysaker5,75 %7,75 %Oslo vest6,00 %7,75 %Oslo øst6,00 %7,75 %Oslo syd7,00 %8,50 %Stavanger- sentralt6,00 %7,50 %Bergen – sentralt5,75%7,50 %Trondheim – sentralt5,75 %7,25 %Øvrige byer – sentralt6,75 %9,25 %Handel – topp4,50 %6,00 %Handel – normalt5,50 %7,75 %Logistikk – topp5,75 %7,00 %Hotell – topp5,00 %6,50 %Bolig4,50 %6,00 %Parkering5,00 %6,25 %
Kilde: Newsec
