Enda større todeling
Gode og mindre attraktive objekter i markedet befinner seg i to helt forskjellige verdener.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
NAI FirstPartners er ute med sin seneste markedsrapport, der naturlig nok transaksjonsmarkedet omtales. NAI skriver om utsiktene for andre halvår i år at finansiering fortsatt vil være tilgjengelig, og det er heller ingen grunn til å tro at finansieringen vil bli dyrere.
Det skyldes at bankene fremdeles kjemper om å finansiere de gode prosjektene. I tillegg fungerer obligasjonsmarkedet godt for de større strukturene, altså for prosjekter fra noen hundre millioner kroner og oppover.
Transaksjonsmarkedet preges av god tilgang på egenkapital, som nå må finne enn bedre avkastning enn i de fleste andre aktivaklasser. Denne tendensen fortsetter og vil øke, og det er ifølge NAI mye penger som «klør i lomma».
Men «alle» eiendomsinvestorene vil ha sentral eiendom med lange kontantstrømmer, problemet er bare at tilbudet av disse eiendommene er begrenset. Den store etterspørselen legger dermed et press på prisene, men NAI tror ikke at direkteavkastningskravet for de beste kontoreiendommene – prime yield – vil gå særlig lavere enn 4,5 prosent.
Imidlertid har eiendomsrådgiveren tidligere sett spesielle tilfeller som har presset yielden ned under 4 prosent, som kan skje igjen. Slike hendelser er ofte knyttet til tilfeller der kjøper har særinteresser i objektet som er vanskelig å prise.
NAI skriver videre at markedet i Norge er blitt mer transparent. Noen toneangivende internasjonale aktører har åpnet øynene på andre utenlandske kandidater til å kjøpe næringseiendom i Norge.
Den store interessen for investering i næringseiendom utvider seg både delvis til de litt mindre sentrale områdene og til utviklingseiendommer. NAI tror derfor at vi både geografisk og risikomessig vil se en større spredning i investeringene.
Men det betyr ikke nødvendigvis at avkastningskravet faller ytterligere i de mindre sentrale områdene. Det er kun de lokalt godt beliggende kontorobjektene som kan skilte med solide leietakere og lengre kontrakter der yielden kan komme ned mot yield 5-tallet.
Den sterke todelingen i markedet er der, i form av et fortsatt etterspørselsoverskudd for gode objekter, men i enda større grad et tilbudsoverskudd for de mindre attraktive objektene. NAI venter derfor ikke et ytterligere yieldfall for de mer usentrale eiendommene.
