Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Ikke SÅ lavt for utenlandske eiendomsinvestorer, skal vi tro data fra Cushman & Wakefield (C&W) og nyhetsbyrået Bloomberg. Malling & Co var i sin seneste markedspresentasjon inne på temaet og har med samarbeidspartneren C&W og Bloomberg som kilde gjengitt noen interessante sammenlikninger.
Med utgangspunkt i markedsrentene 26. mai er det sammenliknet såkalt prime yield i en del europeiske byer med de 10-årige swaprentene i landet. På litt bedre norsk betyr det at direkteavkastningskravet for de beste kontoreiendommene er sammenliknet med markedsrentene for tiårige byttelånsrenter.
Ikke fastrentelånDette er rentene som danner grunnlaget (kredittmarginer kommer i tillegg) for hva låntakere må betaler hvis de skal låne fast i ti år fremover. Norske banker yter i utgangspunktet ikke tradisjonelle fastrentelån til eiendomsinvestorer.
Yieldgapet er altså forskjellen mellom direkteavkastningen og swaprentene, som aktører her hjemme mener ikke er bærekraftig. Men oversikten viser (se tabell nederst) at det bare er London av de utvalgte europeiske byene som har et lavere yieldgap i Oslo. Prime yield i London, som gjerne omtales som gulvet for denne avkastningen i Europa, vurderes til 3,50 prosent.
De tiårige engelske swaprentene lå i utgangen av mai på anslagsvis 2,00 prosent, som gir et yieldgap på 1,50 prosentpoeng. For Oslo vurderes prime yield til 4,50 prosent, mens de tiårige swaprentene for to uker siden lå på 2,20 prosent, slik at gapet er 230 basispunkter. Men de norske swaprentene stiger, og gapet var i går redusert til ca. 210 punkter, 2,10 prosentenheter.
Klart høyereAndre land har enda lavere rentenivåer enn i Norge. Vi ser av tabellen at de tiårige svenske swaprentene var helt nede på 1,30 prosent. Målt mot en prime yield i Stockholm på 4,25 prosent, betyr det et yieldgap på nesten 3 prosentpoeng. For de andre nordiske byene er gapet enda høyere, 380 basispunkter i København, 405 punkter i Helsinki.
Nå skal det sies at eiendomsrådgiveren Savills for to uker siden spådde at prime yield i Stockholm for første gang siden 80-tallet kan falle til under 4 prosent. Savills opererer i dag med 4 prosent, som reduserer yieldgapet i Stockholm til 270 basispunkter.
Utlendingene dominererFor store byer som Paris og Berlin ligger også yieldgapet til dels betydelig over det tilsvarende gapet i Oslo. Et høyt yieldgap betyr isolert sett at det er attraktivt å investere i landet/byen, og av denne oversikten er Oslo ut fra det kriteriet den nest minst attraktive byen.
Men utlendingenes andel av det norske eiendomsmarkedet i år utgjør over 50 prosent, ikke minst takket være finske Citycons oppkjøp av Sektor Gruppen til over 12 milliarder kroner.
ByPrime yieldSwaprenteYieldgapLondon3,50 %2,00 %1,50 %Oslo4,50 %2,20 %2,30 %Paris3,75 %0,95 %2,80 %München3,85 %0,95 %2,90 %Stockholm4,25 %1,30 %2,95 %Glasgow5,50 %2,00 %3,50 %Berlin4,50 %0,95 %3,55 %Zürich3,85 %0,25 %3,60 %København5,00 %1,20 %3,80 %Helsinki5,00 %0,95 %4,05 %Roma5,00 %0,95 %4,05 %
Kilde: Cushman & Wakefield/Bloomberg
Foto: Shutterstock
