– En vegg av penger
En vegg av penger søker tilflukt og avkastning, eiendomsmarkedet lokker.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det er daglig leder Per Kumle i Akershus Eiendom som i den seneste utgaven av «Utleiemagasinet» som tar opp temaet. Kumle beskriver transaksjonsmarkedet som «knallsterkt», preget av «the wall of money». Det har blant annet resultert i at direkteavkastningskravet for de beste kontoreiendommene – prime yield – er nede på 4,5 prosent.
Det lave avkastningskravet har smittet over på øvrige kvalitetseiendommer som faller utenfor definisjonen til topp beliggenhet og dermed definisjonen av «prime». Kumle skriver i lederen at det vil kunne påvirke leieprisene for næringsbygg fremover, fordi utviklerne kan kutte i kravene for å tiltrekke seg de gode leietakerne.
Får det sammeEttersom avkastningskravet er lavere i dag enn for ett år siden, får eiendomsbesitterne uansett samme avkastning i kroner med et lavere leienivå. I tillegg har antakelig utviklernes internrente i prosjektene også gått noe ned i takt med fallende avkastningskrav.
Ifølge Kumle ha de foreløpig ikke sett noen klare tegn til at utviklerne kutter i leieprisene, men det er all grunn til å forvente ytterligere konkurranse som et resultat av lavere avkastning i transaksjonsmarkedet.
UtfordringKontorledigheten er imidlertid noe på vei opp, spesielt på grunn av kuttene i oljenæringen, som blant annet øker graden av fremleie. Kumle peker på at dette finansielt ikke betyr noe umiddelbart for eiendomsutviklere som sitter på lange leiekontrakter, men arealledigheten er en utfordring for markedet som helhet.
I et slikt marked er det de aller beste byggene som klarer seg best, mens byggene med sekundær beliggenhet vil slite enda mer enn de har gjort historisk. Akershus Eiendom venter likevel at ledigheten i Oslo vil holde seg rundt 8 prosent.
Den positive siden for tilbyderne er at det så å ikke er spekulativ bygging, slik at tilbudssiden begrenses. Tilbudet begrenses også ved at det konverteres en gode del næringsarealer til boliger og andre formål.
Uaktuelt i vestDe offentlige aktørene i leiemarkedet søker seg i stor grad til områder med god offentlig kommunikasjon, og da gjerne til nord og øst for Oslo sentrum. Vestkorridoren er i stor grad utelukket for disse aktørene, på grunn av manglende T-baneforbindelse.
Ingen offentlige aktører ser derfor ut til å definere Fornebu innenfor søkekriteriene når de jakter nye lokaler. Selv på Skøyen har nye prosjekter stoppet opp, fordi en metro til Fornebu tidligst kan stå klar i 2021/22.
«Oslo kommune ser ut til å ha stoppet alt initiativ på grunn av planlegging av Fornebubanen. Dette er særdeles beklagelig», skriver Kumle i lederen.