Ukens tips: Utleie av næringsseksjon i eierseksjonssameie

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Tilsvarende gjelder dersom utleier eier/leier en enhet i et borettslag, aksjesameie eller liknende sameiestrukturer.

Eierseksjonsloven er ikke til hinder for at en seksjonseier leier ut sin seksjon. Seksjonseieren bør imidlertid ha et bevisst forhold til eierseksjonslovens bestemmelser, sameiets vedtekter og eventuelle husordensregler. Før kontrakten inngås bør utleier påse at de eksisterende vedtektene/ husordensreglene ikke er til hinder for leieforholdet. Eksempelvis kan bestemmelser om nattero innebære at leietaker ikke kan holde nattåpent, og vedtektene kan medføre begrensninger knyttet til for eksempel skilting, benyttelse av fellesarealer og endringsarbeider.

Vedtekter og husordensregler

Leiekontrakten pålegger gjerne leietaker å rette seg etter husordensregler mv. som utleier vedtar. Det bør presisere at dette også gjelder vedtekter og husordensregler fastsatt av sameiet, slik de er til enhver tid.

Vedlikeholdsansvar

En utleier som eier et helt bygg avtaler ofte at utleier skal besørge og bekoste utvendig bygningsmessig vedlikehold og utskiftning av byggets tekniske installasjoner. Leietakerne pålegges gjerne å vedlikeholde sine respektive eksklusive lokaler. Vedlikehold av fellesarealer og tekniske installasjoner besørges som oftest av utleier, men bekostes av leietakerne gjennom fellesutgiftene.

Dersom utleier kun eier en andel av seksjonene i et bygg, vil situasjonen være noe annerledes. I et eierseksjonssameie vedlikeholdes fellesarealene av sameierne. Det er i utgangspunktet sameiermøtet som ved alminnelig flertall vedtar og gjennomfører vedlikehold av fellesarealene. Mer inngripende arbeider krever to tredels flertall, jf. eierseksjonsloven § 30 annet ledd bokstav a.

Ved utleie av seksjon i et eierseksjonssameie kan det dermed med fordel inntas i leiekontrakten at leietaker er innforstått med at ansvaret for eiendommens ut- og innvendige fellesarealer som utgangspunkt påhviler sameiet, og ikke utleier. Det kan videre inntas at utleier skal følge opp at sameiet overholder sine plikter knyttet til den delen av fellesarealene som berører leieobjektet, men at utleiers påvirkningsmuligheter, og ansvar overfor leietaker, er begrenset til de krav og beføyelser som utleier som seksjonseier kan gjøre gjeldende overfor sameiet.

Kostnader

Utleier bør innta i leiekontrakten at fellesutgiftene som leietaker skal betale til utleier også omfatter felleskostnader til sameiet (i tillegg til utleiers ordinære fellesutgifter tilknyttet eiendommen). Det kan være hensiktsmessig at sameiet fakturerer leietakeren direkte for sameiets felleskostnader. Det kan gjerne presiseres at bygget forsikres av sameiet, og at kostnadene til dette dekkes av leietaker gjennom felleskostnadene.

————

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran er senioradvokat i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Buraas/StudioB13