Nesten fullt utleid

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Aker signaliserte på kvartalspresentasjonen i forrige uke at salg av det store næringskomplekset er det mest realistiske. Av kvartalsrapporten til selskapet fremkommer det at investeringen i prosjektet ved utgangen av første kvartal er bokført til 736 millioner kroner, som er uendret fra foregående kvartal.

Fremdriften med de nye kontorbyggene er ifølge kvartalsrapporten i rute. Det vil si at den første innflyttingen skjer nå før sommeren. Aker oppgir at totalt utleid areal ved kvartalsskiftet var 58 350 kvadratmeter av et totalt areal på 67 600 kvadratmeter. Ytterligere 2300 kvadratmeter skal være leid ut etter kvartalsslutt.

Med mørke arealerDet totale næringsarealet for Fornebuporten er om lag 67 000 kvadratmeter, inklusive «mørke» arealer i byggene, som tekniske rom. Med parkeringsarealer snakker vi om til sammen 80 000 kvadratmeter som skal selges. Det er inntekter knyttet til parkeringsarealene.

Kontordelen av Fornebuporten er på ca. 53 000 kvadratmeter, i tillegg kommer en Kiwi-forretning på 3000 kvadratmeter. Aviser har skrevet at årlige leieinntekter i Fornebuporten vil ligge på 170 millioner kroner, med henvisning til Aker. Etter det NE nyheter forstår, er det ikke bekreftet av selskapet.

Men forutsetter vi 170 millioner kroner i brutto leieinntekter og eierkostnader på 4-5 prosent, vil et salg innbringe rundt 2950 millioner kroner, gitt et netto avkastningskrav ned mot 5,5 prosent. Stiger dette kravet til 5,75 prosent, snakker vi om 2820 millioner kroner, gitt 62 millioner i netto leieinntekter.

Referanse: 5,85 prosentNetto leieinntekter er imidlertid ukjente. 5 millioner kroner i avvik på leieinntektene betyr rundt 90 millioner kroner i verdiavvik. Analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom har henvist til salget av Lysaker Polaris for en yieldsammenlikning.

Yielden her var 5,85 prosent. 5,85 prosent og eksempelvis 165 millioner i netto leieinntekter, indikerer også 2820 millioner kroner. Polaris er imidlertid et enbrukerbygg, som trolig har noe høyere avkastningskrav, selv om det ikke er like mye lokaler som må fylles opp på nytt. Da Statoils bygg på Fornebu ble solgt i 2012, lå yielden på rundt 6 prosent, men yieldnivået var høyere for 2,5 år siden.

Illustrasjon: Dark Arkitekter

Aker betalte i sin tid 780 millioner kroner i totale tomtekostnader, der om lag 400-500 millioner av det kan henføres til næringsdelen. Hent, som fører opp Fornebuporten, har opplyst at kontrakten for 80 000 kvadratmeter med kontor-, nærings og parkeringsarealer er i overkant av 2,15 milliarder kroner. 

2,6 mrd.Men det er med moms. Trekker vi fra 20 prosent, er vi nede på 1,72 milliarder. I tillegg har NE nyheter grunn til å tro at byggherrekostnader og finanskostnader utgjør ca. 10 prosent hver av entreprisekostnadene. Til sammen snakker vi om kostnader ikke langt unna 2,1 milliarder.

Legger vi på en halv milliard i tomtekostnader, betyr det rundt 2,6 milliarder totalt for oppføring, administrasjon og tomt. Gevinsten ved et salg kan dermed bli 200-400 millioner kroner, gitt ovennevnte forutsetninger.