Ukens Tips: Leietilbud

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Et leietilbud bør inneholde de viktigste forutsetningene for en eventuell leieavtale. Leieobjektet må identifiseres ved beliggenhet og størrelse. Dersom lokalet har eller skal ha spesielle egenskaper, bør dette fremgå av tilbudet.

Leienivå og betalingsbetingelser står sentralt og må således fremgå tydelig i tilbudet, herunder om det er månedlig eller kvartalsvis forskuddsbetaling, om leien som er inntatt er inklusiv eller eksklusiv mva., samt hvilket nivå utleier antar at fellesutgiftene vil ligge på og hvordan disse beregnes og innkreves. Leietilbudet må også inneholde bestemmelser om justering av leien – om denne skal KPI- justeres eller reguleres på annen måte. Dersom utleier forutsetter at leietaker driver merverdiavgiftspliktig virksomhet, bør dette komme klart frem. Dersom den konkrete leietakeren ikke er merverdiavgiftspliktig, bør det på samme måte komme klart frem i leietilbudet om eller hvordan dette skal kompenseres. Leietilbudet bør også angi om leietaker må stille sikkerhet i form av garanti eller depositum.

Leieforholdets varighet er sentralt i leieforhold, og tilbudet må derfor inneholde bestemmelser om dette. I tillegg må tilbudet opplyse om eventuell adgang til forlengelse av leieforholdet og i så fall på hvilke vilkår slik forlengelse vil kunne kreves. Andre betingelser som er sentrale for det konkrete leieforholdet bør også komme frem dersom dette er aktuelt. Dette gjelder for eksempel leie av parkeringsplasser, konkurranseklausuler, perioder med leiefritak og særlige bestemmelser om vedlikehold.

Leietilbudet vil kun skissere de viktigste leievilkårene, og det bør derfor tas forbehold om at partene blir enige om den endelige leiekontrakten, men i den grad man skal ta utgangspunkt i en standardkontrakt bør tilbudet opplyse om hvilken standardkontrakt man vil bygge på, herunder hvilken versjon av standardkontrakten. Det kan også være behov for andre forbehold, for eksempel forbehold om godkjenning fra utleiers styre eller forbehold om offentlige tillatelser (bruksendring, ombygging etc.).

Det er særlig viktig at det klart kommer frem om leietilbudet er eksklusivt eller ikke. Ofte vil utleier sende tilbud til flere interessenter samtidig, og det bør i så fall fremgå at inntil bindende avtale er inngått, står utleier fritt til å forhandle og inngå avtale med andre om lokalene. Det bør også settes en frist for aksept av tilbudet, og da i sær dersom tilbudet er eksklusivt.

Et tilbud som blir akseptert kan, dersom utleier ikke har tatt tilstrekkelige forbehold, resultere i en bindende avtale mellom partene, og det er derfor viktig å utforme tilbudet slik at alle vesentlige punkter er regulert. Ettersom forhold som ikke er særskilt regulert i en avtale vil bli regulert av husleieloven som er leietakervennlig, er det sentralt for en utleier at det tas forbehold om at avtale er betinget av signert kontrakt.

———————

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om artikkelforfatterne:

Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam. 

Erik Sverdrup Maar er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13