Ukens Tips: Forwardkontrakt – egentlig eller uegentlig?

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

En forwardkontrakt kan overordnet sett beskrives som en avtale om erverv av aksjene i et SPV-selskap som eier en eiendom hvor det pågår et større byggprosjekt, som regel oppføring av nybygg eller totalrehabilitering av eksisterende eiendomsmasse. Ved bruk av en egentlig forwardkontrakt overtar kjøper aksjene i SPV-selskapet før byggeprosjektet er ferdigstilt, mens ved uegentlig forwardkontrakt inngås kjøpekontrakten i dag men overtakelse av aksjene/andelene utstår til ferdigstillelse av byggearbeidene.

For selger er forwardkontrakter en mulighet til å låse markeds- og renterisikoen knyttet til SPV-selskapet, og benyttes ofte i mange tilfeller i kombinasjon med sale-lease-back modeller hvor selger eller selskap i selgers konsern er leietaker etter ferdigstillelse. Selger vil da kunne oppføre det bygget som er ønskelig sett fra et leietakerperspektiv, og “lette balansen” for eiendommen gjennom salg av SPVet. Videre vil ofte forward-modellen være ønskelig av hensyn til å kunne finansiere byggeprosjektet.

En “egentlig” forwardkontrakt innebærer overtakelse av aksjene umiddelbart, men er basert på at kjøper skal stilles som om bygget var ferdigstilt, og med dertil hørende leieinntekter. Selger har som utgangspunkt ansvar for alle kostnadsoverskridelser tilknyttet byggeprosjektet og det beregnes en syntetisk leie (tenkt leieinntekt) ved beregningen av aksjekjøpesummen, som kommer til fradrag ved kjøpesumsberegningen. Ved egentlig forward er det blant annet viktig for kjøper å sikre seg mot ansvar og risiko i byggeperioden, og å sikre seg tilstrekkelig reklamasjonsrett etter at byggearbeidene er overtatt (som kommer senere enn aksjeovertakelse).

Det er også innenfor egentlig forward mulig å velge mellom prinsipielt to ulike modeller for finansiering av byggingen. Det kan avtales en såkalt depotkontoordning der kjøper står for finansieringen, og finansieringen skal settes inn på en depotkonto, hvoretter finansiering av byggekostnadene trekkes fra denne kontoen. En slik løsning er normalt lite økonomisk gunstig ettersom store beløp står på bankkonto til bankrente underveis i prosessen, mens lånerente eller avkastningskrav på egenkapitalen løper samtidig. I mange tilfeller avtaler man derfor at det skal foretas trekk på byggelån først når midlene er investert, finansieringskostnadene skal inngå i byggekostnadene og avkastningskravet (syntetisk leie) regnes eksklusive finansieringskostnader. En slik modell kan være en fordel for både kjøper og selger.

En uegentlig forwardkontrakt innebærer i korthet at kjøpekontrakt inngås forut for ferdigstillelse av byggeprosjektet, mens aksjeovertakelse utsettes til etter at byggeprosjektet er ferdigstilt. I slike tilfeller beregnes det ikke en syntetisk leie, ettersom aksjene først overtas og betales for ved ferdigstillelse av bygget.

Forwardkontrakter reiser mange kompliserte juridiske, regnskapsrettslige og entrepriserettslige spørsmål. Partene i en forwardkontrakt bør vie mye oppmerksomhet til kjøpekontraktens formuleringer, ettersom kjøper og selger ofte må forholde seg til denne kontrakten i en lang periode fremover, og store verdier er i spill.

—————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Jens Aas er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13