Ukens Tips: Tomtefeste – innløsning og panterettigheter

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Utgangspunkter

Innløsning av næringsfestekontrakter reguleres ikke av tomtefesteloven. Tomtefestelovens regler om innløsning gjelder kun for feste av tomt til bolig- og/eller fritidshus, se tomtefesteloven § 32.

Rett til innløsning i næringsfesteforhold forutsetter at dette klart fremgår av festekontrakten. Kontraktfestes ikke innløsningsretten, mangler følgelig næringsfesteren denne. Bortfester og næringsfester må derfor allerede på kontraktstiden ha et bevisst forhold til om innløsning i løpet av festetiden skal kunne kreves.

Næringsfeste og panterettigheter

Det er ikke uvanlig at grunneiendommen, og/eller festeretten/bebyggelsen er beheftet med pant. Ved innløsning av festeforholdet oppstår spørsmålet om hva som skjer med slike panteheftelser.

Pant i grunneiendommen

At næringsfesteren er gitt en innløsningsrett kan ikke medføre at bortfester er forpliktet til å overdra en på skjøtetidspunktet, heftelsesfri grunneiendom. Det kan heller ikke bety at bortfester er forpliktet til å få panthaver til å gi avkall på sin panterett i eiendommen. Ved innløsning må næringsfesteren derfor respektere de panteretter som er etablert i selve grunneiendommen.

Pant i festeretten/bebyggelsen

Når næringsfesteren blir eier av grunneiendommen går en panterett i festeretten over på eiendomsretten. Ved tinglysing av eiendomsoverdragelsen krever imidlertid tinglysingsmyndighetene at bortfester og næringsfester eksplisitt tar stilling til om festeretten (festekontrakten) skal fortsette å hefte på eiendommen eller om den skal slettes.

Tinglysingsmyndighetenes hovedregel er at festeretten (festekontrakten), samtidig med tinglysing av ny hjemmelshaver til grunneiendommen, skal begjæres slettet av ny hjemmelshaver. En konsekvens av at dette, er at alle heftelser som opprinnelig var avtalt i festet, blir slettet. Heftelser som skal videreføres må særskilt nevnes i innløsningsskjøtet. Næringsfesteren bør derfor ved innsending av innløsningsskjøtet grundig gjennomgå de heftelser som er tinglyst i festekontrakten, for å se til at ikke nødvendige servitutter som rett til vann/avløp, blir slettet.

Manglende innløsningsrett og panthavers stilling ved opphør av næringsfeste

Der næringsfesters innløsningsrett ikke følger av festekontrakten og festeforholdet opphører, er situasjonen for den som er panthaver i bebyggelsen på den festede tomten, prekær.

Ved pant i bebyggelsen består panteretten etter at selve festeretten har falt bort. Grunneier kan imidlertid kreve bebyggelsen på eiendommen fjernet. Krever grunneieren bebyggelsen fjernet, blir panteretten gjenstandsløs. Panteretten opphører dermed uten at panthaver får dekning for sitt pant.

Panthaver løper således en betydelig risiko og bør sørge for at bortfester avgir en erklæring om at bebyggelsen på eiendommen ikke skal rives så lenge panteretten består.

———————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om artikkelforfatterne:

Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Usman Ivar Shakar er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13