– Sunnere forskjeller

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Akershus Eiendom hadde onsdag sin store halvårlige markedsoppdatering foran 290 påmeldte på Hotel Continental. Yielden – direkteavkastningen – stod igjen i sentrum, ettersom denne er falt til rekordlave nivåer, i hvert fall for de beste objektene (prime yield).

DNB Næringsmegling har advart mot at forhåpninger om enda lavere yieldnivåer ikke bør være det fremste investeringskriteriet fremover.

MeningsløstSjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Swedbank slo på presentasjonen fast at yield er meningløst som investeringskriterium, blant annet fordi yieldbegrepet er en blanding av et nominelt krav og et realavkastningskrav. Den såkalte kjøpsyielden kan være farlig som kriterium, langt viktigere er hav den såkalte exit-yielden er, avkastningskravet når eiendommen en gang skal selges.

Sjeføkonomen sa også at rentene ikke er det viktigste for avkastningen på eiendom over tid, selv om rentebildet dominerer helt nå. På kort sikt spiller selvfølgelig rentene inn.

– Men avkastningen på eiendom følger utviklingen i økonomien over tid. Og det er ingen tvil om at realprisene på eiendom i Oslo nå er høy, den er ikke så høy i andre land, sa Andreassen. Store rentepenger i markedet jager nå en høyere avkastning.

Lavere avkastning– Kapitaltilgangen priser opp verdiene og avkastningen ned, konstaterte analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom til forsamlingen.

I 2007 nådde yieldnivåene – direkteavkastningen – nye bunner, men markedet var i liten grad i stand til å differensiere. Eggen sa at i 2007 var yieldforskjellene mellom sentrum og randsonene i Oslo på bare 50-75 basispunkter, altså 0,5-0,75 prosentpoeng. I dag anslår han denne forskjellen til 100-150 punkter.

– Forskjellen er riktigere i dag, budgivere har fått med seg risikoen ved å kjøpe i randsonen.

London er bunnenEggen sa at prime yield i Oslo et seneste året har falt med 75 punkter til 4,5 prosent, marginalt over nivået i Stockholm, som vurderes til 4,25 prosent. I mange andre europeiske markeder stoppet yieldfallet i fjor opp.

– «Rock bottom» for yield i Europa er London, sa Eggen. I den britiske hovedstaden er dette nivået for tiden på 3,75 prosent.

Akershus Eiendom er ellers kommet frem til at de utenlandske investorene stod for 27 prosent av kjøpene i 2014. Nesten hele volumøkningen i markedet fra 2013 skyldes økt utenlandsk aktivitet, og også de har lært av feilene fra åtte-ni år tilbake.

Kjøper kvalitet– I forhold til 2006 og 2007 er det primært kvalitet utlendingene har kjøpt, sa Eggen.

Analysesjefen sa at det for tiden er tre store transaksjoner som utenlandske aktører er involvert i, men som Akershus Eiendom ennå ikke kan si noe nærmere om.