– Mot en større todeling

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Næringsmegleren presenterte tirsdag morgen sin seneste store halvårlige markedsprognose. I likhet med andre aktører i bransjen er Newsec opptatt av det for tiden historisk høye yieldgapet, det vil si forskjellen mellom den løpende avkastningen og rentenivået i markedet.

Det er et historisk høyt yieldgap, selv om den såkalte prime yield har falt ned mot 4,5 prosent, som Newsec også opererer med. Newsec regner nå med at aktører kan låne til ned mot 2,8 prosent, inklusive marginer. Dette gjelder et femårig lån knyttet opp mot byttelånsrentene i markedet, swaprentene. Yieldgapet er da hele 1,7 prosentpoeng for å investere i de beste objektene i markedet.

Det kan ligge an til en ytterligere yieldnedgang for de aller beste eiendommene. Spørsmålet er så om denne yieldnedgangen vil smitte over på de nest beste objektene. Det er ikke Newsec uten videre enig i.

– Det er kanskje ikke noen grunn til å sette ned yieldene i randsonene, fordi de settes ned i prestisjeområdet, sa Jon H Dahlberg Årstad, som er ansvarlig for verdivurdering og rådgivning i Newsec. Han pekte på at sysselsettingsveksten stopper opp. Det kan ramme utkantstrøkene av Oslo.

– Det går mot en veldig todeling av markedet, sa Dahlberg Årstad. Randsonene sliter med den høyeste ledigheten. Enten får ikke gårdeierne leid ut i det hele tatt, eller til pressede nivåer.

– Men yieldgapet er veldig høyt, det er attraktivt å plassere midler i eiendom. Å plassere langt i rentemarkedet gir ingenting, konstaterte Dahlberg Årstad. Prognosen for transaksjonsvolumer i 2015 er for øvrig 55 milliarder kroner. Det vil si omtrent på samme nivå som 2014, justert for store aksjetransaksjoner, eksempelvis nedsalget i Entra.

Før Newsec tok ned anslaget for prime yield til 4,5 prosent, var egenkapitalavkastningen i segmentet oppe i hele 15 prosent ut fra en antatt WACC, det vil si en vektet kapitalkostnad av egen- og fremmedkapital.

Newsec regner i dag med en kontorledighet i Oslo-regionen på om lag 8,2 prosent. Næringsmegleren spår nå at ledigheten regionen vil stige til opp mot 8,75 prosent i 2016 og 2017. Det skyldes primært en lavere sysselsettingsvekst fremover, i verste fall blir det en nedgang. Randsonene sliter som nevnt med den høyeste ledigheten, unntaket er Oslo vest.

Det ser derfor ifølge Newsec noe dystrere ut i leiemarkedet, og leieutviklingen på kjøpesentrene er heller ikke noe hyggelig lesning. Man skulle forvente at leieprisene her steg i takt med konsumprisutviklingen.

Fasiten i de 43 kjøpesentrene Newsec har undersøkt, viser imidlertid en vekst fra 2012 til 2013 på beskjedne 0,3 prosent. For 2013-2014 var veksten 0,6 prosent. De største sentrene med over 500 millioner i omsetning klarer seg best.