Ukens Tips: Etablering av pant og servitutter i festeforhold
I dette tipset ser vi nærmere på etablering av pant og servitutter i festeforhold, og på prioritetsrekkefølgen mellom disse når fester innløser festet.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Etablering av pant eller servituttMed mindre partene har avtalt noe annet, kan festeren som utgangspunkt pantsette sin festerett. En slik pantsettelse vil omfatte festeretten og de bygninger og anlegg som festeren har eller får oppført på eiendommen. Blir fester senere eier av tomten (innløsning), går panteretten over til også å gjelde grunnen.
Når det gjelder servitutter, det vil si begrensede rettigheter i festeretten, kan slike påheftes festeretten kun innenfor de rammer som festeavtalen setter. Om det er adgang til å påhefte servitutter i festeretten, avhenger dermed av en tolkning av festekontrakten.
Der fester ved opphør av festeforholdet blir eier av grunneiendommen, er det naturlig at eventuelle servitutter, med de begrensninger som fulgte av festeavtalen, hefter videre på grunneiendommen etter eiendomsovergangen, på samme måte som for panteretter. Også servitutter som ble stiftet i grunneiendommen før festeretten ble etablert, vil fortsette å hefte på eiendommen etter at fester har overtatt den.
Prioritetsrekkefølgen Ved innløsning av festet bør fester sjekke grunnboken for heftelser i grunneiendommen. Heftelser som ble tinglyst på grunneiendommen før festeretten ble etablert, har i utgangspunktet prioritet foran heftelsene som festeren senere etablerer i festeretten.
Ved innløsning er det imidlertid ikke gitt at en slik eldre heftelse vil ha bedre prioritet også i bebyggelsen som festeren har reist på festetomten. Her må det antakeligvis foretas en beregning hvor festers panthaver vil bli ansett for å ha førsteprioritets panterett i den verdi den tilførte bebyggelsen representerer, mens den opprinnelige panthaveren i grunneiendommen vil ha sikkerhet i henhold til sin prioritet ut over dette.
Et særlig spørsmål er hva slags prioritet en panterett som er påheftet bortfesters grunneiendom etter at festeretten er etablert, skal ha. Her er rettstilstanden noe uklar. Hvis fester senere blir eier av grunneiendommen, må det antakeligvis settes en verdi på festeretten og verdier som festeren har tilført eiendommen. Innenfor denne verdien vil festerens panthaver gis prioritet foran pant som er etablert i grunneiendommen etter at festeretten ble etablert. Ut over denne verdien vil pant som er etablert i grunneiendommen etter at festeretten er stiftet, få prioritet foran festers panthaver.
Når det gjelder såkalt “sterke legalpant” i bortfesters grunneiendom, vil slike fortsatt hefte på grunneiendommen etter festers innløsning såfremt kravet som er sikret under legalpanteretten er oppstått før innløsningen. Dette gjelder imidlertid ikke dersom kravet er eldre enn to år, siden det da vil være foreldet, jf. panteloven § 6-3.
——————Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.
Om forfatterne:Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.Usman Ivar Shakar er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
Foto: Erik Burås/StudioB13
