Ukens Tips: Foreldelse av garantiansvar

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I de fleste næringsleieforhold avtaler partene at leietaker skal stille sikkerhet, gjerne i form av en garanti. Foruten at utleier må følge opp at garantien faktisk blir stilt, er det viktig å følge opp inndrivelsen av garantien slik at den ikke bortfaller som følge av foreldelse.

Foreldelsesfristens lengdeAlle fordringer foreldes som utgangspunkt etter 3 år, jf. foreldelsesloven § 2. Etter at fordringen er oppstått, kan utleier og leietaker avtale forlengelse av foreldelsesfristen med virkning for inntil 3 år av gangen, likevel ikke utover 10 år.

Loven er ikke til hinder for at partene avtaler en kortere foreldelsesfrist enn den som følger av foreldelsesloven, men en slik avtale vil kunne settes til side med hjemmel i avtaleloven § 36. Utleiers krav på dekning av utestående husleie mv. foreldes dermed normalt tidligst etter 3 år. Det samme gjelder kravet mot garantisten.

Foreldelsesfristens utgangspunkt Foreldelsesfristen løper fra den dagen da utleier tidligst har rett til å kreve oppfyllelse, jf. foreldelsesloven § 3 nr. 1. Er garanti stilt, foreldes garantiansvaret etter de samme regler som gjelder for hovedfordringen, jf. foreldelsesloven § 7.

Dette innebærer at når foreldelsesfristen for hovedkravet (kravet mot leietaker) starter å løpe, starter også foreldelsesfristen å løpe overfor garantisten. Det er i den forbindelse uten betydning at oppfyllelse ikke kan kreves hos garantisten før betaling forgjeves er søkt hos leietaker, eller at garantien for øvrig har subsidiær karakter.

Utleier bør med andre ord ikke vente med å følge opp garantien til etter at han har forsøkt å inndrive kravet overfor leietakeren. Selv om garantisten i visse tilfeller ikke har plikt til å utbetale før utleier har uttømt sine dekningsmuligheter overfor leietaker, er ikke dette til hinder for at utleier kan, og bør, avbryte foreldelsesfristen overfor garantisten.

Foreldelsens avbrytelseAvbrytelse av foreldelsesfristen vil som hovedregel kreve en aktiv handling fra utleiers side.

Fristavbrytelse kan etter foreldelsesloven §§ 14-18 skje ved at leietaker erkjenner kravet (§ 14), utleier går til rettslige skritt mot leietaker (§ 15), utleier bringer kravet inn for et særskilt forvaltningsorgan eller lignende (§ 16) eller dersom utleier sender begjæring om tvangsfullbyrdelse til rett myndighet (§ 17). Dersom fordringshaver begjærer konkurs, blir foreldelsen av hans fordring avbrutt (§ 18 nr. 1). For øvrige fordringshavere avbrytes foreldelsen i og med konkursåpning såfremt fordringen anmeldes innen meldefristen (§ 18 nr. 2).

Andre fristerUtleier bør for øvrig også være oppmerksom på at en del garantier har frister for når garantien senest kan gjøres gjeldende (for eksempel innen 2 måneder etter leieforholdets slutt). Disse fristene erstatter ikke, men kommer i tillegg til, foreldelsesfristene.

————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran er senioradvokat i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13