Kan ha gjort et kupp

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det ble torsdag kjent at det svenske eiendomsfondet Genesta hadde solgt de to eiendommene til AVA for 755 millioner kroner. Nettoyielden – direkteavkastningen – er tilsynelatende lav, rundt 5 prosent, men AVA er svært godt fornøyd med kjøpet.

– Vi har lett etter eiendommer i Oslo sentrum i flere år og vært i budrunder, men ikke nådd frem. Så fikk vi dette tilbudet, og det passet perfekt for oss. Dette er en drøm for oss i sentrum, Karl Johans gate 14 er det eneste bygget i gaten som ikke har handelsarealer, sier adm. direktør Arne Vannebo i AVA Eiendom til NE nyheter.

Kupp?Det er derfor naturlig at AVA nå tenker handelsutvikling når de tar over eiendommen. Det får stor betydning for økte leieinntekter. AVA kan gjøre et kupp som Søylen Eiendom ligger an til for Nedre Slottsgate 13.

Området rundt Karl Johans gate 14 regnes av Malling & Co som det nest dyreste strøket for butikklokaler i Oslo, med leiepriser opp mot 18 000 kroner kvadratmeteren. Arne Vannebo sier det er leid ut mindre butikklokaler rett i nærheten for henholdsvis 18 000 kroner og 20 000 kroner per kvadratmeter.

Han anslår handelspotensialet i Karl Johans gate 14 til 3500 kvadratmeter, fordelt over tre plan. Hvis AVA skulle klare å leie ut disse lokalene til anslagsvis 14 000-15 000 kroner kvadratmeteren, snakker vi om årlige brutto leieinntekter på 47,5-52,5 millioner kroner bare for disse lokalene alene.

Merinntekt på 40 mill.TV2 vurderer å flytte ut av Karl Johans gate 14 i 2017. Bare en forlengelse av leiekontrakten med TV 2 ville ifølge Vannebo ha økt leieinntektene med 5 millioner kroner i året. Regner vi en yield på dette på rundt 5 prosent, tilsier det isolert sett en verdiøkning på over 90 millioner kroner.

Vannebo sier det er lavere leie fra kontorlokalene til TV2 som nå kan frigjøres som handelsarealer, enn snittet i området på 2500-2800 kroner kvadratmeteren. En differanse mellom eksempelvis 2500 kroner og 15 000 kroner kvadratmeteren, tilsvarer årlige merinntekter på 43,75 millioner kroner, gitt 3500 kvadratmeter med handelsarealer. Netto snakker vi om rundt 40 millioner.

En yield på de økte inntektene med 5 prosent gir isolert en verdiøkning på svimlende 800 millioner (40/0,05). Selv “moderate” 12 000 kroner kvadratmeteren i handelsleie gir økte brutto inntekter på 33,25 millioner. Arne Vannebo vil foreløpig ikke gi noe anslag på ombyggingskostnadene, det avhenger av hva som skal gjøres med lokalene. Lokalene er imidlertid ikke de vanskeligste å bygge om, så Vannebo er fornøyd med konstruksjonen.

Ideelt– Karl Johans gate 14 er et betongbygg og ett av de få byggene langs Karl Johans gate som har en grunnflate på 40×40 meter. Med plan på 1600 kvadratmeter er dette ideelt både for internasjonale kjeder og norske aktører. I forhold til vanlige kontorpriser i området, ligger det et betydelig potensial, sier Vannebo.

Karl Johans gate 14 var i sin tid eid av DNB, men gården ble med unntak av fasadene revet i 1975. Det har vært handelsarealer i Karl Johans gate før TV2 flyttet inn på begynnelsen av 90-tallet.

– Det er gode løsninger for handel i bygget. I det ene studioet til TV2 er det takhøyde helt opp til 4. etasje. Vi mener lokalene er optimale med tanke på handel, det trigget oss veldig, sier Vannebo.

5,35 prosentDe to eiendommene har ifølge Vannebo fra og med 1. mai neste år brutto leieinntekter på 43,8 millioner kroner, etter en leieprisøkning. Han anslår netto leieinntekter til å ligge i området 40-41 millioner kroner. Ut fra disse forutsetningene kommer AVA Eiendomspartner til en nettoyield for transaksjonen på 5,35 prosent.

Genesta er også i ferd med å selge Sontum-gården i Grensen. Vannebo sier de også ble tilbudt denne gården i forbindelse med salgene, men det var ikke aktuelt å kjøpe denne eiendommen.