Ukens Tips: Private utbyggingsavtaler

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Et gjennomgående problem ved bruk av rekkefølgekrav i byggefelt med flere ulike grunneiere er hvordan man skal fordele ansvaret for å etablere felles anlegg og infrastruktur, og når dette skal skje.

Denne problemstillingen kan løses på flere måter, blant annet ved bruk av jordskifte og refusjonsordningen etter plan- og bygningsloven. Av hensyn til tid og forutberegnelighet vil det imidlertid ofte være å foretrekke at dette løses i en privat utbyggingsavtale mellom grunneierne. En slik avtale bør i det minste ta høyde for følgende forhold:

Fradeling og matrikulering: Det bør utarbeides en utparselleringsplan, hvor den nærmere fradelingen av byggetomtene klarlegges.

Grensejustering/makeskifte: En hensiktsmessig utnyttelse av byggetomtene vil ofte betinge at det finner sted grensejusteringer og/eller makeskifter der dette er nødvendig.

Adkomstrettigheter og bruksrettigheter. Eventuelt behov for tinglyste adkomstrettigheter eller bruksretter over nabotomter bør avklares så tidlig som mulig.

Kostnader til etablering av felles anlegg og infrastruktur. Det kan tenkes en rekke forskjellige fordelingsmetoder, for eksempel likedeling (ofte lite praktisk), fordeling basert på nyttebetraktninger (jf. prinsippet i veiloven § 54), fordeling basert på grunneiers forholdsmessige andel av det totale utbyggingsvolumet, eventuelt samme fordelingsnøkkel som etter refusjonsordningen i plan- og bygningsloven § 18-7, det vil si med en halvpart på hver av faktorene tomteareal og tillatt utnytting.

Organisering av fellesområder (lekeplass, park mv.). Det kan for eksempel være aktuelt å skille ut disse områdene som egne matrikkelenheter/tomter, hvor de relevante boligtomtene har hver sin sameieandel (realsameie). Eventuelt kan det opprettes et huseierlag/velforening, hvor de relevante boligtomtene har rett og plikt til å være medlem, herunder en løpende forpliktelse til å bidra med en forholdsmessig andel til vedlikehold.

Ansvar og progresjon. Det bør avtales hvem som skal ha ansvaret for å besørge den faktiske gjennomføringen av anleggsarbeidet. Det kan for eksempel avtales at én eller flere av grunneierne skal forestå den praktiske kontakten med entreprenør, være kontraktspart mv. Det bør også inntas regulering om ønsket progresjon, for eksempel at partene forplikter seg til å jobbe aktivt og kontinuerlig for å få etablert det aktuelle anlegget og/eller at det avtales konkrete milepæler.

Overfor “gjenstridige” grunneiere kan det ofte være lurt å påpeke at manglende avklaring av slike forhold gjennomgående vil ha betydning for boligtomtenes salgbarhet. Verdien på boligtomtene vil erfaringsmessig være størst dersom disse er “byggeklare”, det vil si at påkrevet felles infrastruktur er etablert eller at det i det minste foreligger bindende avtaler om når og hvordan disse skal etableres.

Det er viktig å være klar over at det er full avtalefrihet på dette området, slik at grunneierne står fritt til å fremforhandle løsninger innenfor rammen av reguleringsplanen og eventuelle utbyggingsavtaler med kommunen.

————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om artikkelforfatterne:

Bjørn Frode Skaar er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Usman Ivar Shakar er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13