Sterk sammenheng

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Malling & Co er ute med sin seneste markedsoppdatering, den forrige kom for temmelig nøyaktig en måned siden. Månedens tema er yieldgapet, det vil si differansen mellom direkteavkastningen (yielden) og lånekostnadene. Malling & Co har 4,75 prosent i prime yield og 6,50 prosent i normalyield.

Disse yieldnivåene kan falle ytterligere, som følge av et fortsatt gunstig finansieringsmarked og solid leiemarked, samt økt nærvær fra utenlandske investorer. Eiendomsrådgiveren skriver i oppdateringen at yielder og byttelånsrenter er tett korrelert, men at lånerentene til eiendomskundene beveger seg mer uavhengig.

Historisk lavtDe tiårige byttelånsrentene (swaprentene) er nede på historisk lave nivåer, ned mot 2,3 prosent, etter en jevn nedgang i nivåene siden begynnelsen av 2011. Dette er spesielt interessant ut fra to årsaker: Swaprentene har falt klart mer enn yieldnivåene i perioden, og lånemarginene har falt jevnt og trutt siden 2013. Konsekvensene for eiendomsmarkedet er at yieldgapet har økt til et svært høyt nivå.

Fremover er det ifølge oppdateringen sannsynlig at finansieringskostnadene vil holde seg lave. Norske banker er etter hvert blitt godt kapitaliserte, og det er attraktivt for bankene å låne ut til næringseiendom, særlig som følge av økt kapitalvekting for boliglån. En vedvarende stigning i eiendomsprisene vil imidlertid kunne redusere yieldgapet.

Per midten av november har Malling & Co registrert 40 milliarder i transaksjonsvolumer, fordelt på 157 transaksjoner over 50 millioner kroner. Utenlandske investorer står for 14 prosent av kjøpene, mot i snitt 11 prosent i årene 2011-2013. Anslaget for de totale årsvolumene er 55 milliarder kroner, eksklusive børsnoteringen av Entra, og de høyeste volumene siden 2006.

Klar nedgangMen går det bra i transaksjonsmarkedet, går det tilsvarende tråere i leiemarkedet. Per tredje kvartal utgjør de signerte volumene ifølge Arealstatistikk 360 000 kvadratmeter, mot til sammenlikning 500 000 kvadratmeter i samme periode i 2013 og hele 600 0000 kvadratmeter etter ni måneder i 2012.

Signerte kontorkontrakter i Stor-Oslo i foregående kvartal utgjorde 118 540 kvadratmeter. Den sterke nedgangen i volumene fra årene i forveien har trolig å gjøre med få utløp av kontrakter i perioden 2015-2017 og et redusert aktivitetsnivå i oljesektoren.

Gjennomsnittsnivået for de 15 prosent høyeste kontraktene i tredje kvartal var ifølge Arealstatistikk 3410 kroner kvadratmeteren. Den største kontrakten som ble signert i foregående kvartal var på 12 445 kvadratmeter.

Ledighet: 9 prosentDe annonserte arealene i kontorklyngene i Oslo-regionen utgjør ifølge Malling & Co 12 prosent av den totale bygningsmassen. Denne andelen inkluderer potensielle nye kontorprosjekter, som står for 3 prosent(poeng). Ledigheten i Stor-Oslo anslås til 9 prosent, definert som ledighet tolv måneder frem i tid.

Det er per midten av november 18 eiendommer over 10 000 kvadratmeter og 33 eiendommer over 5000 kvadratmeter der det står ledige lokaler. Malling & Co har de seneste tolv månedene sett en reduksjon i antall eiendommer over 5000 kvadratmeter med ledighet, men en liten oppgang for de aller største eiendommene.