Entra med kjempesalg

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er Pangea Property Partners som har fått salgsoppdraget fra Entra. Eiendommen er ifølge en annonse til daglig studie- og arbeidssted for 3900 studenter og 300 ansatte. Leietaker er Høgskolen i Oslo og Akershus – HiOA. Deler av eiendommen er opprinnelig kontorbygg, men Entra totalrehabiliterte eiendommen i 2003.

– Kunnskapsveien 55 er et moderne, velholdt undervisningsbygg, beliggende i et spennende område nær forskningsparken på Kjeller og med en solid leietaker med langsiktig leiekontrakt. Salget gjennomføres som en del rendyrkingen av eiendomsporteføljen til Entra. Vi ønsker i tiden fremover å styrke vår ledende posisjon på kontor i de fire største byene i Norge, begrunner kommunikasjonsrådgiver Ina Helen Østby i Entra Eiendom salget overfor NE nyheter.

Ifølge annonsen fremstår eiendommen i dag som et funksjonelt bygg med kombinerte kontorarealer og fleksible undervisningsarealer. Entra omtaler på hjemmesidene eiendommen som et moderne undervisningsbygg, der arkitekturen gjenspeiler en moderne kunnskapsbedrift. Kommunikasjonsmessig ligger Kunnskapsveien 55 få minutters gange fra nærmeste busstopp.

For temmelig nøyaktig tre år siden var nabobygget Kunnskapsbyens Hus til salgs, der Entra eide en tredjedel av aksjene. Entra eier også om lag 15 000 kvadratmeterstore Kunnskapssenteret i Sandvika, som nylig åpnet.

Det formelle salgsobjektet denne gangen er aksjene i Kunnskapsveien 55 AS. Dette selskapet hadde i 2013 totale driftsinntekter på 45,5 millioner kroner og et resultat før skatt på 27,6 millioner. Fast eiendom var i balansen ved utgangen av fjoråret bokført til 275 millioner kroner.

Hele eiendommen er på 27 100 kvadratmeter, tomten på 17,2 mål. HiOA, med andre ord staten, betaler i 2015 brutto leieinntekter på 47,4 millioner kroner, som skal fullt ut konsumprisjusteres fremover. Gjenværende tid av leiekontrakten er snaue ni år, utløp er 15. august 2023. HiOA har imidlertid en opsjon på forlengelse på 5+5 år.

Kjeller er ikke «prime» beliggenhet, og avkastningsnivået – yielden – vil trolig ligge noe høyere enn i Oslo. Forutsetter vi 44 millioner kroner i netto leieinntekter og en nettoyield på rundt 7 prosent, indikerer det en pris på 625-630 millioner kroner. 1 million i avvik på netto leieinntekter (eierkostnadene er ukjente) endrer salgssummen med ca 15 millioner kroner.

Faller yielden til 6,75 prosent, snakker vi om en salgssum rundt 650 millioner. Etter det NE nyheter har grunn til å tro, er ikke yieldforventningene altfor høye, men prisen blir trolig over 600 millioner kroner.