Ukens Tips: Saklig grunn til å nekte framleie eller overdragelse

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Framleie

Framleie innebærer at leieforholdet mellom utleier og leietaker består, mens det mellom leietaker (framutleier) og framleietaker etableres et nytt leieforhold. Både husleieloven og den såkalte “Meglerstandarden” forutsetter at framutleier innhenter utleiers samtykke før et framleieforhold etableres. Med mindre partene har avtalt noe annet, krever imidlertid nekting av samtykke saklig grunn.

Det er først og fremst framleietakers planlagte bruk av eiendommen som kan gi utleier saklig nektingsgrunn. Framleietaker kan i utgangspunktet ikke benytte eiendommen til annen virksomhet enn hovedleiekontrakten tillater. Det er ikke saklig grunn at framleietakers virksomhet kan svekke eiendommens renommé, eller at virksomheten ikke passer inn i strøket, dersom framutleier selv kunne etablert slik virksomhet på eiendommen. Før samtykke gis bør utleier fortrinnsvis avholde et møte med fremleietaker, slik at dennes planer, forventninger og forutsetninger kan avklares.

Utleier vil videre ha saklig grunn til å nekte der dette begrunnes i framleietakers kvalifikasjoner som leietaker, for eksempel dersom fremleietakers historikk gir grunn til å frykte bråk, ordensforstyrrelse eller skadeverk på eiendommen. Etnisitet, nasjonalitet, hudfarge, språk, politisk tilhørighet, mv., utgjør ikke saklig nektelsesgrunn.

Framleietakers dårlige økonomi utgjør ikke nødvendigvis saklig grunn ettersom utleier uansett kan holde seg til hovedleietaker for dekning av husleien. Dette stiller seg annerledes hvis framleietaker er insolvent slik at det er fare for konkurs, da en konkurs kan svekke eiendommens renommé.

Hvilke forhold utleier bør være oppmerksom på dersom han samtykker til framleie, har vi behandlet i Ukens Tips: Framleie.

Overdragelse (transport) av leierett

Ved overdragelse av leierett vil utleier få en ny leietaker å forholde seg til. Også for overdragelse krever husleieloven og Meglerstandarden at utleiers samtykke innhentes. Etter husleieloven fordrer nekting saklig grunn, mens man i Meglerstandarden har avtalt seg bort fra dette slik at utleier kan nekte på fritt grunnlag.

Som ved framleie kan utleier nekte samtykke dersom ny leietaker planlegger en annen virksomhet enn leiekontrakten tillater, og vi anbefaler også her at utleier avholder et møte med ny leietaker før samtykke gis.

Like viktig er den nye leietakerens økonomi. Saklig nektingsgrunn vil foreligge dersom den nye leietakeren ikke kan forventes å oppfylle sine leieforpliktelser. Dette kan være tilfellet for eksempelvis nyoppstartede selskaper med beskjeden egenkapital, eller dersom leietaker har dårlig betalingshistorikk.

Mangelfulle opplysninger om den nye leietakeren kan også utgjøre saklig grunn til å nekte. Denne nektelsesgrunnen er dog kun midlertidig. Mottar utleier senere opplysninger som ikke gir grunn til å motsette seg overdragelse av leieretten, vil utleiers opprettholdelse av nektelsen være uberettiget.

Dersom den nye leietakerens virksomhet faller helt/delvis utenfor merverdiavgiftsområdet, og utleier er frivillig registrert, kan også dette utgjøre en nektelsesgrunn. Overdragelse av leieretten er en justeringshendelse som kan påføre utleier økonomisk tap. Dette kommer imidlertid sjelden på spissen, da merverdiavgiftsspørsmålet ofte reguleres i leieavtalen.

—————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13