Ikke representativt

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Næringsmegleren hadde torsdag morgen sin halvårlige store markedspresentasjon for godt over 200 fremmøtte i nyoppussede og lyse lokaler på Hotel Continental. Ett av temaene på presentasjonen var som vanlig kontorleieprisene, blant annet i det øverste segmentet i Oslo. Her spriker anslagene for hva meglerne mener er representativt nivå for den såkalte prime rent.

Analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom sa på presentasjonen at de ikke hadde gjort store endringer i estimatene for leienivåene. For de beste eiendommene i prestisjeområdet ligger estimatet i intervallet 3600-4200 kroner kvadratmeteren.

Men, dette toppnivået er godt under tilsvarende prime rent fra næringsmeglere som Malling & Co Markets (4800 kroner kvadratmeteren) og Union Gruppen (4700 kroner for topp nybygg). Det mener Eggen er for høyt, og noe av uenigheten skyldes størrelsen på lokalene som skal vurderes.

– Vi mener 4200 kroner kvadratmeteren er et representativt prisnivå hvis man vil leie 1000 kvadratmeter, 2000 kvadratmeter eller 5000 kvadratmeter, sa Eggen til de fremmøtte.

– Spissen på toppen er smalere enn ved den forrige toppen. Snittet er kanskje som det var i 2008, men det signeres flere kontrakter på nivåer lenger nede enn den gangen, sa Eggen om toppnivåene. Han pekte på at de høyeste leienivåene er i toppetasjene. I disse lokalene finner vi mindre leiekontrakter som er signert langt oppe på 4000-tallet.

Det er blant annet indikasjoner på signerte kontrakter på 4800 kroner kvadratmeteren i nyoppussede Stranden 1 til Norwegian Property på Aker Brygge. Eggen sa at Aker Brygge nå nesten er fullt utleid. Andre deler av prestisjeområdet vil bli fornyet, men ikke før i 2016-2018.

Eggen gjorde ellers et poeng av at de seneste fire kvartalene er de signerte leievolumene i kontormarkedet i Oslo-regionen 38 prosent lavere enn i de fire foregående kvartalene. Det er ifølge Eggen ikke et en til en-forhold mellom utløp og signering av leiekontrakter, men det er naturlig nok en sterk sammenheng.

Akershus Eiendom regner for øvrig kontorledigheten i Oslo nå til 7,3 prosent, definert som ledighet i dag og de nærmeste tre månedene. Anslaget for 2015 er tatt opp fra 6,5 til 7 prosent, men så faller ledigheten gradvis fremover, til 6,5 prosent i 2015, 6 prosent i 2017 og ned til 5,5 prosent i 2018.

Nybyggingen i år er rekordlav på drøyt 50 000 kvadratmeter og utgjøres i realiteten av fire større bygg. For 2015 er prognosen 158 000 kvadratmeter med nye kontorarealer i Oslo-regionen, mens det foreløpige anslaget for 2016 er 93 000 kvadratmeter. Dette anslaget justeres trolig opp til 125 000 kvadratmeter.