Ukens tips: Eiendomsmegling og klientmidler

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Den 1. juli 2014 trådte nye endringer i eiendomsmeglingsloven (emgll.) i kraft. Blant annet fikk emgll. § 3-2 et nytt tredje ledd som regulerer selgers kreditorers adgang til å ta beslag i kjøpesummen på klientkonto. Emgll. § 3-2 (3) lyder heretter:

«Kreditorer kan kun søke dekning i kjøpesummen som er oppbevart i henhold til første ledd dersom beløpet tilhører debitor på beslagstiden, jf. dekningsloven § 2-2, og betingelsene for frigivelse som gjelder mellom partene i handelen, er oppfylt.»

Det har tidligere hersket en viss usikkerhet om selgers kreditorer kan ta beslag i innestående på meglers klientkonto i perioden etter at kjøper har overtatt bruken av eiendommen, men før kjøper har tinglyst sitt erverv. Dersom kreditorene hadde hatt en slik beslagsrett, ville de i den angitte perioden kunne søke dekning både i eiendommen og i kjøpesummen.

Den nye bestemmelsen i § 3-2 (3) slår fast at selgers kreditorer 1) bare kan søke dekning i kjøpesummen dersom beløpet tilhører debitor (selger) på beslagstiden, og 2) ikke kan søke dekning i kjøpesummen på meglers klientkonto før betingelsene for frigivelse av kjøpesummen som gjelder mellom partene i handelen er oppfylt.

Når det gjelder betingelsene for frigivelse i alternativ 2), beror dette i prinsippet på hva som er avtalt mellom kjøper og selger. Normalt vil betingelsene være at kjøper skal ha fått tinglyst skjøte (hjemmel) til eiendommen, at det er etablert rettsvern for långivers pant samt at de heftelser på eiendommen som det ikke er avtalt at kjøper skal overta, er slettet. § 3-2 (3) medfører dermed at i handler der kjøpesummen går over fra kjøpers til selgers formue når kjøper overtar bruken av eiendommen, vil selgers kreditorer likevel ikke kunne søke dekning i kjøpesummen på meglers klientkonto før skjøtet er tinglyst mv.

§ 3-2 (3) må for øvrig også ses i sammenheng med nytt tredje ledd i emgll. § 6-9, som lovfester en plikt for megleren eller advokaten som forestår oppgjøret til å sørge for at kjøper har fått rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen kan disponeres på vegne av selger. Dette innebærer at megler som hovedregel ikke skal kunne legge til rette for at kjøper og selger avtaler oppgjørsvilkår som går ut på at hele eller deler av kjøpesummen utbetales til selger (eller benyttes til å dekke meglers vederlag) før kjøper har fått tinglyst hjemmel i eiendommen.

—————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13