– Leietakers marked

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Næringsmegleren legger torsdag morgen frem sin store halvårlige markedsrapport. Rapporten viser blant annet at den seneste halvårlige registreringen av kontorledigheten i Stor-Oslo er på 860 000 kvadratmeter. Det tilsvarer en ledighet på høye 9,1 prosent.

Dette ledighetsanslaget er høyest blant næringsmeglerne som denne høsten er kommet med rapporter. Eksempelvis kom DNBs nye analysesjef Gunnar Selbyg frem til en ledighet på 7,6 prosent for sin gamle arbeidsgiver Union Gruppen. DNB definerer riktig nok ledighet som tomme lokaler inntil 12 måneder frem i tid, men gapet er stort.

Nok å velge mellomUansett, DNB karakteriserer markedet som «leietakers marked». Selv store leietakere har svært mange arealer å velge mellom når de søker nye lokaler. Men, den store ledigheten har så langt ikke hatt noen negativ effekt på leieprisene.

DNB skriver i rapporten at leieprisene har steget siden bunnen i 2009, og aller mest i de sentrale områdene i prestisjeområdene i vest (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) og i øst (Bjørvika), indre sentrum og Skøyen. Prisveksten i år har imidlertid skjedd på få nye signerte leiekontrakter.

Usikkerheten i markedet har økt, flere selskaper innenfor spesielt service- og leverandørindustrien, har signalisert nedbemanninger. Denne uroen får også innvirkning på kontormarkedet i Stor-Oslo. DNB venter derfor betydelig mindre etterspørsel etter kontorlokaler fra oljerelaterte næringer fremover. Flere eiendommer vil få ledig kapasitet, som kan føre til økt fremleie av kontorarealer.

Betaler for standardKravene til høy standard og miljøvennlige bygg er blitt stadig høyere de siste årene. Leietakerne har vært villige til å betale for den økte standarden gjennom økt leie og lengre løpetider. Men, entreprisekostnadene har steget siden bunnen i 2009, dermed må leieprisene ifølge DNB i mange tilfeller være på dagens nivåer for at gårdeier skal kunne få regnestykket til å gå opp.

NE nyheter har skrevet at leienivåene i Oslo er kommet opp på rekordhøye nivåer. Gjennomsnittsprisen for hele byen er i følge Arealstatistikk 10 prosent over toppen i 2008. Prisene har steget med 25 prosent siden bunnen i 2009, men det er altså signert få kontrakter i år. Det henger i stor grad sammen med lave utløpsvolumer de nærmeste årene.

På den andre siden er det ifølge DNB vanskelig å se for seg en videre leieprisvekst når tilbudssiden er så stor som nå. Næringsmegleren tror likevel det fortsatt vil signeres kontrakter på tilsvarende høye nivåer som i dag. Standarden krever det, men dette gjelder de mest attraktive arealene.

Må strekke segGitt den tøffe konkurransesituasjonen i dagens marked, tror DNB at flere gårdeiere blir villige til å strekke seg lengre i pris. De såkalte as-is-leienivåene må mange steder ned.

I transaksjonsmarkedet er stemningen langt bedre. Aktiviteten fyres opp av fallende utlånsrenter og kredittmarginer, vedvarende lave renter og finansieringsvillige banker. Med en til dels økt låneutmåling, venter DNB et aktivt og vitalt andre halvår i transaksjonsmarkedet, med årsvolumer over 50 milliarder kroner, eksklusive børsnoteringen av Entra.

DNB senker i likhet med andre direkteavkastningskravet til de beste kontoreiendommene – prime yield – til under 5 prosent. Næringsmegleren ser også at yielden knyttet til normal eiendom, som de definerer som Oslo-eiendommer utenfor de sentrale kontorområdene med normalt gode kontrakter, er under press. Det historiske store gapet mellom prime yield og normal yield er dermed i ferd med å minske.