Ukens tips: Justeringsavtaler

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Utleiere som har fradragsført inngående merverdiavgift knyttet til sine næringsbygg vil normalt være i besittelse av en eller flere “kapitalvarer” i merverdiavgiftslovens forstand (ny-, på-, eller ombygging med en totalkostnad på over NOK 500 000 inkl. merverdiavgift). Som kjent er justeringsperioden for slike kapitalvarer 10 år fra ferdigstillelsen, hvilket innebærer at dersom bruken av kapitalvaren i denne perioden endres, så vil justeringsplikt kunne utløses. Ved enhver transaksjon hvor utleiers faste eiendom overdras til et nytt rettssubjekt, bør partene i avtaleforholdet være klar over hvilke merverdiavgiftsmessige konsekvenser slike hendelser kan få, og inngå de nødvendige avtaler for ikke utløse slike negative konsekvenser.

Overdragelse av fast eiendom direkte anses som en justeringsutløsende hendelse. Utgangspunktet er at overdragelse av eiendommen medfører plikt for overdrager til å foreta samlet negativ justering av tidligere fradragsført merverdiavgift. Såkalt “negativ justering” foretas da samlet for den resterende del av justeringsforpliktelsen, hensyntatt det tidspunkt i justeringsperioden overdragelsen skjer.

Også fusjoner og fisjoner (selv om den skjer med skatte- og selskapsrettslig kontinuitet) er å anse som en justeringshendelse. Ved overføring av fast eiendom i forbindelse med fusjon eller fisjon bør det således alltid undersøkes hvorvidt det foreligger justeringspliktige kapitalvarer i tilknytning til eiendommen som overføres, og eventuelt inngås justeringsavtaler for å unngå krav om samlet negativ justering for overdrageren.

For å unngå at overdrageren må tilbakeføre merverdiavgift, må overdragende og overtakende selskap inngå en justeringsavtale som overdrar justeringsforpliktelsen fra overdrager til overtaker. Dersom overtaker skal benytte eiendommen og derav kapitalvaren fullt ut i avgiftspliktig virksomhet eller i det minste i samme utstrekning som overdrager gjorde, vil denne løsningen normalt være best for begge parter. Kravene til innholdet i en justeringsavtale fremkommer av merverdiavgiftsforskriften. Kravene er detaljerte og skattemyndighetene stiller strenge krav til etterlevelse. Vi påpeker blant annet at justeringsavtalen må inngås innen utløpet av oppgavefristen for den terminen overdragelsen skjer. Vi nevner for øvrig at det den 31. mars 2014 ble vedtatt endringer i merverdiavgiftsforskriften som innebærer at overdragelse av justeringsposisjoner lar seg effektivt gjennomføre også i transaksjoner hvor “hjelpeselskap” benyttes, eksempelvis ved fisjonsfusjoner.

Dersom overdrager ikke har kunnet fradragsføre inngående merverdiavgift knyttet til kapitalvarer som følge av at eiendommen ikke er benyttet i avgiftspliktig virksomhet, vil det foreligge en justeringsrett. Denne kan overføres til overtaker dersom eiendommen skal benyttes i avgiftspliktig eller kompensasjonsberettiget virksomhet. Kravene som stilles for overdragelse av justeringsretten følger også av merverdiavgiftsforskriften. Justeringsrett kan være en posisjon som kjøper er villig til å betale for i forbindelse med fastsettelsen av kjøpesummen for eiendommen.

———————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om artikkelforfatterne:Anders Myklebust er partner i Wikborg Rein og er tilknyttet firmaets fagområde skatterett.

Jens Aas er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erikl Burås/StudioB13