Ukens tips: Rehabilitering eller hovedombygging?

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Byggteknisk forskrift (“TEK10”) fastsetter detaljerte tekniske krav som supplerer de generelle føringene i Plan- og bygningsloven (“plbl.”), og gjelder som hovedregel både for nybygg og for tiltak på eksisterende bygg.

I utgangspunktet gjelder krav etter TEK10 kun for det aktuelle tiltaket. Dersom tiltaket får virkning for hele bygget, vil imidlertid kommunen kunne sette som vilkår for byggetillatelsen at bygget som sådan skal tilpasses gjeldende tekniske krav, jf. plbl. § 31-2. Dette har gjerne vært formulert slik at dersom det er tale om en rehabilitering, vil TEK10 kun få anvendelse for det isolerte tiltaket (eventuelt ikke i det hele tatt), mens det motsatte gjelder dersom tiltaket kategoriseres som en hovedombygging. Grensegangen kan være vanskelig, og vil også bero på kommunens skjønn.

Vi har vært i kontakt med Bygg og eiendomsrevisjon (BER) v/Nils-Erik Christiansen som påpeker at det vil foreligge en hovedombygging dersom man etter en byggteknisk vurdering finner at tiltaket utgjør en så stor endring at bygningen i det vesentlige fremstår som fornyet. Erfaringsmessig vil blant annet tiltak etter skader hvor skadetaksten overstiger 50 % av byggets verdi, omfattende inngrep/endringer i brannskiller og/eller etablering av nye brannskiller og bruksendring, anses som hovedombygging. Endring av takvinkel og bygging av takoppløft dersom bygningen for øvrig ikke endres, vil normalt ikke anses som hovedombygging. Hver sak må imidlertid vurderes konkret.

Selv om det er tale om en hovedombygging, kan det fortsatt være mulig å unngå noen av kravene i TEK10. For det første kommer kun relevante tekniske krav til anvendelse, eksempelvis vil baderomsarbeider ikke utløse krav knyttet til energibruk. For det andre så kreves det at det aktuelle tekniske kravet får forutsatt effekt. Det vil for eksempel ha liten eller ingen effekt å følge gjeldende krav til isolasjon ved utskiftning av ett vindu dersom bygget har en rekke andre vinduer som ikke skal byttes ut.

Plbl. § 31-2 gir også mulighet til unntak dersom det ikke er fysisk mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav, der fritak er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk og der tilpasningen blir uforholdsmessig kostbar, så fremt bygningen ellers anses forsvarlig. Eksempler på tilfeller hvor det ofte søkes om unntak fra TEK10 er eksisterende trapper som anses å ha tilfredsstillende sikkerhet mot fall (selv om de mangler dobbel håndløper mv.), eksisterende fasader, energieffektivitet (tilleggsisolering), støykrav, taktil merking (ledelinjer) og oppmerksomhetsfelt, trinnfrie adkomster og dagslysfaktorer. 

Dersom tiltaket ikke omfattes av noen av unntaksmulighetene, kan tiltakshaver som en siste mulighet søke om dispensasjon etter den alminnelige bestemmelsen i plbl. § 19-2.

——————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om artikkelforfatterne:

Bjørn Frode Skaar er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Usman I. Shakar er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomteam.

Tipset er skrevet i samarbeid med BER Bygg og Eiendomsrevisjon AS. Nils-Erik Christiansen er partner i BER. BER er et kompetansehus innen næringseiendom med uavhengige spesialister innen verdivurdering, økonomisk- og byggteknisk rådgivning.

Foto: Erik Burås/StudioB13