Ukens Tips: Leietakers endringsarbeider – MVA-risiko for utleier

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Leietakertilpasninger i form av om-, ny-, eller påbygging av leieobjektet som koster mer enn NOK 500.000 inkl. mva. omfattes av justeringsreglene i merverdiavgiftsloven. Endret bruk av slike “kapitalvarer” innenfor justeringsperioden på 10 år fra ferdigstillelsen av byggetiltaket vil kunne utløse en plikt til å tilbakebetale deler av fradragsført merverdiavgift knyttet til byggetiltaket (såkalt negativ justering).

Det er verdt å merke seg at byggetiltak som utleier og leietaker foretar i fellesskap, og dekker hver sin del av kostnadene, skal vurderes samlet i relasjon til hvorvidt byggetiltaket utgjør omfattes av justeringsreglene.

Utleiere må være oppmerksomme på at dersom leiekontrakten mellom utleier og leietaker er taus, så overføres justeringsplikten til utleier ved leieforholdets utløp. Dette følger direkte av merverdiavgiftsforskriften. I ytterste konsekvens vil utleier da plikte å tilbakebetale merverdiavgift som leietaker har fradragsført (negativ justering). Dersom den opprinnelige leietakeren var fullt ut merverdiavgiftspliktig, og ny leietaker i leieobjektet ikke er merverdiavgiftspliktig, vil justeringsplikten overført fra leietaker utløses.

De fleste næringsleiekontrakter som inngås i dag inneholder imidlertid bestemmelser som hindrer en slik automatisk overføring av justeringsplikten til utleier, ettersom bestemmelsen i forskriften er fravikelig. Meglerstandarden for utleie av brukte næringslokaler inneholder eksempelvis følgende passus:

“Ved opphør av leieforholdet, uansett grunnlag, skal leietaker og eventuelle fremleietakere beholde egne justeringsforpliktelser på bygningsmessige tiltak foretatt på leieobjektet.”

Dersom leiekontrakten ikke inneholder noen slik bestemmelse, bør utleier søke å inngå et addendum som fanger opp dette og hindrer overføring av justeringsplikten ved leieforholdets utløp. Det er tilstrekkelig med en avtale som stadfester at leietaker beholder egne justeringsforpliktelser ved leieforholdets utløp.

Dersom et addendum ikke lar seg fremforhandle, kan et alternativ for utleier være å kreve at byggetiltakene foretatt av leietaker skal rives eller tilbakestilles dersom det er grunnlag for et slikt krav i leiekontrakten. Dersom kapitalvaren justeringsplikten gjelder rives eller tilbakestilles, vil også justeringsplikten bortfalle – og det foreligger ikke noe som kan bli overført til utleier.

Dersom leietaker ikke har fradragsført inngående merverdiavgift på sine leietakertilpasninger, kan utleier overta leietakers justeringsrett, som gir rett til positiv justering (fradragsrett). Dette skjer som regel automatisk, ettersom leiekontraktene hva gjelder justeringsretten ikke fraviker det rettslige utgangspunktet om automatisk overføring til utleier ved endt leietid. Utleier bør i slike tilfeller sørge for at leietaker overleverer den nødvendige dokumentasjonen som er nødvendig for utleiers potensielle utnyttelse av justeringsretten.

Se for øvrig også Ukens Tips: Skatt og leietakertilpasninger.

—————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om artikkelforfatterne

Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Jens Aas er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomteam.

Foto: Erik Burås/Studio B13