Kraftig nedgang i volumene

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Malling & Co er ute med sin seneste markedsoppdatering. Deres forrige store markedsrapport kom i juni.

Månedens tema i markedsoppdateringen er den lave arealabsorpsjonen av kontorlokaler i Oslo-området. I andre kvartal utgjorde denne absorpsjonen 110 000 kvadratmeter, som er de laveste volumene siden tredje kvartal 2013. Det kvartalsvise gjennomsnittet siden 2008 er på 165 000 kvadratmeter.

Ned 50 prosentAndre kvartal er normalt kvartalet med de høyeste volumene, men i år er nivået mer enn 50 prosent ned fra tilsvarende kvartal i fjor. Volumene er også ned fra nivået i første kvartal. Malling & Co forklarer den tilsynelatende dramatiske nedgangen med et lavt utløpsnivå av leiekontrakter de tre kommende årene.

De fleste leietakerne signerer nye kontrakter ett år før den nåværende leiekontrakten går ut. Det er en høy korrelasjon mellom utløp av kontakter og nysigneringer som skjer ett år i forkant. Malling & Co ser også en økende tendens til at selv større leietakere søker nye lokaler bare 1-2 år før kontraktsutløp, mot tidligere 3-4 år.

Eiendomsrådgiveren anslår kontorledigheten i Oslo i midten av august til om lag 8 prosent, definert som tilgjengelige lokaler tolv måneder frem i tid. Per 15. august var det i Stor-Oslo 14 eiendommer større enn 10 000 kvadratmeter og 28 eiendommer over 5000 kvadratmeter som annonserte ledige lokaler.

Skyhøy «prime rent»Malling & Co opererer med hele 4800 kroner kvadratmeteren som representativt nivå for de aller dyreste leiekontraktene i prestisjeområdet Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. Leieprisene i det såkalte CBD-området har steget med 7 prosent det seneste året. I Oslos sentrum for øvrig kan de dyreste lokalene leies ut for opp mot 3500 kroner kvadratmeteren, som er 9 prosent høyere enn for ett år siden.

På Skøyen er den såkalte prime rent nå oppe på 3300 kroner kvadratmeteren, som er en økning på 10 prosent fra ettersommeren i fjor. Den største prosentvise stigningen i Oslo har vært i området Økern/Løren/Risløkka, der kontorleieprisene det seneste året har steget med 11 prosent til 2100 kroner kvadratmeteren.

Snittleien for de 15 prosent høyeste inngåtte leiekontraktene i Oslo ligger ifølge Arealstatistikk nå på 3100 kroner kvadratmeteren. Gjennomsnittlig gjenværende lengde av leiekontraktene er fem år, som er en økning på 1,5 år de seneste fem årene.

Opp 25 prosentDe seneste fem årene har kontorleieprisene i Oslo i gjennomsnitt steget med ca. 25 prosent, ifølge tall fra Arealstatistikk. Malling & Co venter nå en utflating i leieprisene på kort sikt, som følge av et stort tilbud av kontorarealer og et allerede høyt leienivå.

Malling har per august registrert transaksjonsvolumer i år for 26 milliarder kroner, fordelt på 109 transaksjoner. Det tilsvarer en gjennomsnittstransaksjon på snaue 240 millioner kroner. Transaksjonsåret 2014 startet rolig, men aktiviteten i markedet har økt de seneste månedene, og Malling & Co tror på en ytterligere økning i aktivitetsnivået ut året.

Internasjonale investorer ventes å øke eksponeringen i det norske markedet. Ifølge Malling & Co står utlendingene hittil i år for 18 prosent av volumene. Direkteavkastningskravet for de beste eiendommene er 5 prosent, mens normalyielden anslås til 6,50 prosent.