Ukens Tips: Det offentliges salg og kjøp av eiendom

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Kjøp av eiendom er unntatt fra forskrift om offentlige anskaffelser, men er likevel underlagt lov om offentlige anskaffelser og de grunnleggende kravene til konkurranse, gjennomsiktighet, likebehandling og forutberegnelighet. Dette innebærer at det ikke er noen kunngjøringsplikt eller strenge prosedyreregler, men prosessen skal være gjennomsiktig, det skal gjennomføres konkurranse så langt det er mulig og de ulike alternativene bør vurderes før det gjennomføres et konkret kjøp. Vær oppmerksom på at dersom kjøp av fast eiendom også trekker med seg utførelsen av bygge- og anleggsaktivitet, så får regelverket anvendelse og det offentlige står mye mindre fritt hva gjelder anskaffelsen.

Når det offentlige selger eller kjøper eiendom, er det viktig å sikre at transaksjonen skjer til markedspris (statsstøtteregelverket). Dersom det offentlige selger eiendom til underpris, eller kjøper til overpris, vil differansen mellom avtalt pris og markedsprisen kunne utgjøre en økonomisk fordel. En slik fordel kan innebære en ulovlig økonomisk støtte fra det offentlig. Anskaffelsesregelverket og statsstøtteregelverket gjelder både stat, fylkeskommuner og kommuner, samt andre offentlige organer. Foretak som er eid eller kontrollert av offentlige myndigheter kan også anses omfattet.

ESAs retningslinjer om salg av offentlig eiendom angir to alternative prosedyrer som begge sikrer at eiendommen blir solgt til markedspris. Den ene prosedyren er bruk av åpen budrunde. Den andre er en uavhengig vurdering av markedsverdien. Når det siste alternativet anvendes, oppstilles det krav til takstmannens kvalifikasjoner og uavhengighet.

ESA har ikke tilsvarende retningslinjer for kjøp av eiendom, men retningslinjene og prinsippene for salg av eiendom gjelder tilsvarende så langt de passer.

Åpen budrunde er selvsagt det enkleste alternativet når det gjelder offentlighet omkring oppfyllelsen av regelverket, men dette er i mange komplekse eiendomstransaksjoner og, spesielt i eiendomsutviklingsprosjekter, ikke hensiktsmessig eller praktisk. Når det benyttes verdsettelse som alternativ til åpen budrunde, skal verdsettelsen skje før forhandlingene finner sted. Dette innebærer ikke et absolutt forbud mot at en dialog innledes før verdsettelsen finner sted. I mange komplekse tilfeller vil det eksempelvis være behov for diskusjoner for å klargjøre hva transaksjonen skal omfatte, og det vil heller ikke være mulig å innhente den uavhengige vurderingen før det er klart hva man skal få vurdert verdien av.

—————-Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Line Camilla Werner er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor, og er tilknyttet firmaets fagområde for konkurranse og anskaffelser.

Kine Østbye Neslein er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor, og er tilknyttet firmaets fagområde for konkurranse og anskaffelser.

Foto: Erik Burås/Studio B13