Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

En ferdigattest markerer slutten på offentlig myndighets befatning med en byggesak og er et bevis for at bygget er oppført i henhold til gitte tillatelser. En midlertidig brukstillatelse gir rett til å ta bygget i bruk, selv om ikke alle vilkår i gitte tillatelser er oppfylt. En vanlig situasjon er at bygget er innflytningsklart, men noe beplantning og terrengarrondering iht. godkjent utomhusplan gjenstår. Da er det praktisk f.eks. å gi brukstillatelse på vilkår om at uteområdene skal stå ferdige innen en gitt frist. Lovens system er at det deretter skal søkes om ferdigattest når vilkåret er oppfylt.

Med vedtakelsen av ny plan- og bygningslov ble det økt fokus på at det skal foreligge ferdigattest for samtlige nye bygg. Det er dermed grunn til å anta at aktørene i eiendomsmarkedet også har blitt mer bevisst på dette. I ytterste konsekvens risikerer en kjøper av et bygg at dette er oppført i strid med gitte tillatelser og at de ulovlige forholdene er så graverende at det vil kreve store investeringer å rette dem opp.

Vi skal i en serie artikler se nærmere på spørsmål knyttet til disse tillatelsene. I denne artikkelen skal vi se kort på noen spørsmål som kan oppstå mellom selger og kjøper i en transaksjon.

Vi har erfart at selger ofte ikke har vært villig til å påta seg risikoen for fremskaffelse av ferdigattest innen en gitt frist, med henvisning til at dette i stor grad avhenger av offentlig saksbehandlingstid som selger ikke har kontroll over. Plan- og bygningsloven har imidlertid en ordning som partene kan vurdere inntatt i kjøpekontrakten. For å unngå at saksbehandlingstid skal utgjøre et hinder for bruk av eiendommen, er det fastsatt at ferdigattest skal utstedes av kommunen innen tre uker etter at krav om ferdigattest er mottatt sammen med nødvendig dokumentasjon. Der ferdigattest ikke er utstedt innen fristen, kan byggverket tas i bruk. Partene kan derfor vurdere å avtale en frist for innsendelse av nødvendig dokumentasjon, og ikke en frist som avbrytes når ferdigattesten faktisk er utstedt.

Kravet til sakshandlingstid for søknader om midlertidig brukstillatelse er også 3 uker, men her gjelder det ingen regel om at tillatelse skal anses gitt ved overskridelse av fristen. I slike tilfelle er det etter omstendighetene større grunn for selger til å ta et generelt forbehold om kommunens behandling.

Dersom transaksjonen gjelder et eldre bygg, blir spørsmålet hva konsekvensen er hvis det ikke kan fremskaffes noen ferdigattest. I en senere artikkel skal vi beskrive hvordan man kan gå frem for å skaffe ferdigattest til eldre bygg. I dette tilfellet blir spørsmålet hvordan partene kan håndtere dette i kjøpekontrakten – konkret om selger bør gi nærmere spesifiserte garantier eller om man skal falle tilbake på at bygget selges som det er. I den såkalte meglerstandarden er det inntatt garanti om at selger ikke er kjent med at det foreligger skriftlige pålegg mv. fra offentlige myndigheter som gjelder eiendommen som ikke er utført, betalt eller lignende. Etter vår vurdering regulerer ikke denne formulering dette forholdet på en tilstrekkelig klar måte.

Det er vanskelig å gi en generell anbefaling om hvordan partene bør regulere eventuell risiko relatert til manglende ferdigattest. Som en tommelfingerregel kan man si at jo eldre bygget er, dess vanligere er det at en ferdigattest av en eller annen grunn ikke kan oppdrives – verken hos selger eller i bygningsmyndighetenes arkiver. Det kan virke rimelig at kjøper bør ta risikoen ved kjøp av et objekt fra en tid der fokus fra offentlig hold var et annet og der offentlige arkiver ikke nødvendigvis gir et riktig bilde av situasjonen da bygget ble oppført. For nyere bygg vil det være stadig mer påfallende om ferdigattest ikke foreligger. Da virker det mer naturlig at selger enten gir garantier om at bygget er lovlig oppført, eller påtar seg å innhente ferdigattest.

—————

Artikkelen er skrevet av fast advokat Martin Lüttichau og senioradvokat Andreas Frislid i Selmer.