Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Og det gjør vi igjen med hjelp fra Newsec, som i den seneste markedsrapporten til NRP Finans har en oversikt over yieldene til de ulike segmentene (se i tabellen nederst). Den forrige tilsvarende oversikten ble gjengitt for nøyaktig et halvt år siden.
Det er det såkalte Newsec Quality Board som har gitt de veiledende yieldnivåene, riktig nok per første kvartal 2014. Men kravene er neppe endret mye de tre seneste månedene, flere markedsrapporter peker på stabile yieldnivåer. Newsec er en stor verdivurderer, slik at deres anslag baseres på faktiske verdivurderinger.
Ned 0,25 %-poengHver eiendom har individuelle vurderinger med hensyn til beliggenhet, leiekontraktenes lengde og kvalitet. Newsec har uansett siden forrige rapport tatt ned avkastningskravet for de beste kontoreiendommene (prime yield) fra 5,25 prosent til 5 prosent. Det er på linje med det DNB Næringsmegling også ser for seg fremover.
Newsec skriver at de ser at verdiutviklingen i Oslo har vært solid og drevet av leieprisvekst, samt at det har vært en yieldnedgang for sentrale kontoreiendommer. Derfor er prime yield i Oslo satt ned, etter det de mener er flere representative transaksjoner på dette nivået. I den forbindelse har Newsec også skrevet opp verdiene i prestisjeområdet CBD de tre seneste kvartalene.
Et høyt avkastningskrav i CBD vurderes nå til 5,75 prosent, også det ned 0,25 prosentpoeng fra forrige rapport. Kontoreiendommer i Oslo sentrum har det neste laveste avkastningskravet blant kontorsegmentene, henholdsvis 5,50 prosent for toppeiendommene, 6,75 prosent for mer alminnelige eiendommer. Her har Newsec ikke gjort endringer siden i fjor høst.
Likt som i sentrumDet er heller ikke gjort endringer i kravene for kontoreiendommer på Skøyen, som Newsec mener skal ha likt avkastningskrav som Oslo sentrum. For de beste kontoreiendommene på Lysaker er en representativ yield tatt ned fra 6,25 prosent til 6 prosent, mens toppeiendommene i Oslo vest nå forsvarer 6,25 prosent, mot 6,5 prosent forrige gang.
Vi ser av tabellen at avkastningskravet er likt i Oslo vest og Oslo øst. Den store forskjellen kommer i Oslo nord, der selv de beste eiendommene har et avkastningskrav på 7,25 prosent, og hele 9 prosent for «dusineiendommene». Begge kravene er uendret fra i fjor høst.
Sentralt beliggende kontoreiendommer i Stavanger, Bergen og Trondheim forsvarer alle 6 prosent, altså 1 prosentpoeng over prestisjeeiendommene i Vika, på Aker Brygge og på Tjuvholmen. En typisk yield for de beste kontoreiendommene i de mindre byene vurderes av Newsec til 7 prosent.
Lavt i handelDe beste handelseiendommene, i praksis kjøpsentre i Oslo sentrum og dyre handelseiendommer langs Karl Johans gate, får også av Newsecs eksperter en yield på lave 5 prosent, og ikke mer enn 6 prosent for alminnelige gode eiendommer. For logistikkeiendommer varierer spennet fra 6,25 prosent til 9,25 prosent for usentrale eiendommer av alminnelig kvalitet.
Det laveste avkastningskravet blant segmentene har boligeiendommer, helt nede i 4,75 prosent. Boligeiendommer har i alminnelighet et lavt risikopåslag. Da OBOS i vår solgte en stor utleieportefølje til Oslo kommune, tilsvarte salgssummen på 1,35 milliarder kroner en brutto direkteavkastning på lave 4,6 prosent.
Yieldnivåer
SegmentLavtHøytOslo CBD5,00 %5,75 %Oslo sentrum5,50 %6,75 %Skøyen5,50 %6,75 %Lysaker6,00 %7,75 %Oslo vest6,25 %7,75 %Oslo øst6,25 %7,75 %Oslo nord7,25 %9,00 %Stavanger – sentralt6,00 %7,50 %Bergen – sentralt6,00 %7,50 %Trondheim – sentralt6,00 %7,75 %Andre byer – sentralt7,00 %9,25 %Handel – topp5,00 %6,00 %Handel – normal6,00 %7,75 %Logistikk – topp6,75 %7,75 %Logistikk – normal7,25 %9,25 %Bolig4,75 %6,00 %Parkering5.00 %6,25 %
Kilde: Newsec
