Tidenes høyeste leienivå

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er Newsec som skriver dette i den seneste markedsrapporten til NRP Finans. Den forrige rapporten til NRP kom i desember i fjor. Newsec har i disse rapportene en større gjennomgåelse av eiendomsmarkedet, spesielt i Oslo-regionen.

Tall fra Arealstatistikk viser at kontorpeisene i Oslo-regionen i fjor steg med 8,6 prosent, når man ser snittet av fire kvartaler i 2013 mot tilsvarende i 2012. Snittleien i Oslo er nå 1855 kroner kvadratmeteren, og det er «all time high» for Oslo, i hvert målt i nominelle leiepriser.

KonservativtRekordnivåene til tross, Newsec mener dagens leienivå er konservativt. Med høye tilpasningskostnader vil høyere leienivåer tvinge seg frem. Newsec ser at de riktige beliggenhetene i sentrum, i Bjørvika og på Skøyen stadig opplever høy etterspørsel, og det er et begrenset tilbud i disse områdene. Det bidrar til en stadig vekst i leieprisene, en trend de tror fortsetter i 2014.

Segmenter som Lysaker og Bryn-Helsfyr vil trolig også oppleve et løft i leieprisene i 2014. Denne veksten behøver ikke å være til glede for gårdeiere, prisveksten er mer påtvunget og fremprovosert av de høye tilpasningskostnader.

Snittet for lokaler kategori A i Vika-Aker Brygge ligger nå nærmere 4100 kroner per kvadratmeteren, mens snittet i Oslo sentrum og på Skøyen ligger rundt 3000 kroner kvadratmeteren.

Ny rekord?Toppnivåene er naturlig nok enda høyere, toppetasjene i Thiis-gården i Haakon VIIs gate 1 til Arne Blystad, har Newsec grunn til å tro at det er signert leiekontrakter på nytt toppleienivå for Oslo.

I den påbygde 11. etasjen har Blystad selv leid lokaler, mens Hitec Vision har leid 10. etasje. Newsec antar at nivået ligger rundt 5000 kroner per kvadratmeteren. Dette er et rent leienivå, uten momskompensasjon.  og i så fall ny leieprisrekord.

Boligutvikleren Neptune Properties flytter nedover i Thiis-gården til det Newsec omtaler som nyrenoverte lokaler. Leienivået ligger angivelig rundt 4200–4300 kroner kvadratmeteren,

Dyre tilpasningerIfølge Newsec har mange av deres kunder påpekt at de seneste årene er det blitt betydelig dyrere å tilpasse lokaler for nye leietakere. Leietakernes krav til standard har økt, «godt hjulpet av søkemeglere med stor appetitt for spesialtilpasning». Newsec driver ikke selv med søkemegling.

Investeringer og honorarer kan ifølge næringsmegleren i en viss grad tas over leien, og det er med på å øke kontraktsleien vesentlig. Men grunnleien har trolig ikke steget like mye, og det gjelder spesielt i segmenter med stort tilbud av lokaler og høy konkurranse.

Newsec skriver videre at deres verdiindeks for kontoreiendommer i Oslo steg med ca. 2,3 prosent i 2013, som er drøye 6 prosentpoeng lavere enn leieprisveksten. Differansen kan i stor grad forklares med de økte investeringskostnader. Næringsmegleren kom i mars frem til at verdien av prestisjeeiendommene i Oslo aldri har vært høyere.