7,4 prosent avkastning

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Union Eiendomskapital er ute med sin seneste, årlige kapitalforvaltningsrapport, og her fremkommer dette anslaget. De viktigste kildene til avkastningen er ifølge Union en attraktiv direkteavkastning, en årlig inflasjon på 2,1 prosent, samt verdiøkning gjennom økte leier. Dette gjelder særlig kontoreiendommer i Oslo.

Prognosene innebærer stigende totalavkastning fremover. En ubelånt totalavkastning ventes å stige fra 7,1 prosent i 2014, via 7,4 prosent i 2015 til 7,8 prosent i 2016. Avkastningen i 2014 påvirkes positivt av at konsumprisjusteringen per november 2013 ble 2,5 prosent, som slår ut i økt leieprisvekst.

5 prosent vekstKontoreiendommer i Oslo utgjør som regel en vesentlig andel i en eiendomsportefølje. Union venter ca. 5 prosent årlig vekst i markedsleienivåene for dette segmentet fremover. Anslaget er basert på at kontoreiendommer i Oslo er ved et vippepunkt. Videre vekst i markedsleienivåene vil i større grad slå ut i økte verdier og mer enn utlikne effekten av økte tilpasningskostnader.

Denne effekten blir ifølge Union gradvis sterkere, ettersom marginen mellom leieinntekt og tilpasningskostnader bedrer seg. Frem til nå har stigende markedsleienivåer for kontoreiendommer i Oslo i mindre grad slått ut i generell verdivekst enn leieprisveksten isolert skulle tilsi, som følge av økte tilpasningskostnader.

Videre vil en ventet økonomisk oppgang og redusert kontorledighet styrke inntektsgrunnlaget for Oslos kontoreiendommer, gjennom færre ledige arealer. For øvrige leiemarkeder legger Union til grunn en årlig leieprisvekst i intervallet 0 til 2 prosent.

Store forskjellerUnion skriver videre i rapporten at deres kartlegging mot lokale næringsmeglere og sentrale verdivurderere, ikke tyder på at noen segmenter eller byer hadde vesentlige endringer i yieldnivåene gjennom 2013. Men til tross for stabile yieldnivåer, var det store forskjeller i verdiutviklingen i fjor, avhengig av segment og beliggenhet.

Verdivurdererne rapporterer om stigende verdier for godt beliggende eiendommer for gatehandel i Oslo, mens flere kjøpesentre i Oslo-regionen ble skrevet ned i verdi. Særlig gjelder dette litt mindre kjøpesentre som er nummer to eller tre i sitt geografiske område.

Fremover legger Union stabile yieldnivåer til grunn og venter ytterligere noe nedgang i bankmarginene. Det høye yieldgapet (direkteavkastningen minus lånekostnader) i dagens transaksjoner innebærer at rentene kan stige noe uten at yieldnivåene øker.