Ukens Tips: Mer om leiegarantier

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I Ukens tips: Leiegarantier pekte vi på behovet for å fornye leietakers garanti ved fornyelse av leieforholdet, samt behovet for ny garanti ved skifte av leietaker/transport av leiekontrakten. Vi tar her for oss to andre situasjoner hvor behovet for å oppdatere eller innhente ny garanti gjør seg gjeldende; endringer på utleiersiden og endringer i leien.

Endringer på utleiersiden

Ved et salg av eiendommen kan utleier, med mindre annet er avtalt, samtidig overdra sine rettigheter og plikter etter leiekontrakten til ny eier, jf. husleieloven § 8-6. § 8-6 annet ledd om at leietaker i visse tilfeller kan kreve at opprinnelig utleier stiller sikkerhet, fravikes som regel i næringsleieforhold.

Utleier kan som hovedregel overdra også sin kreditorposisjon etter leietakergarantien til ny eier. Det må imidlertid skje en formell overdragelse, og både banken og leietaker bør underrettes skriftlig. En del garantier inneholder et forbud mot overdragelse/transport. Da må bankens forhåndssamtykke innhentes, dog fins det eksempel i rettspraksis på at garantien har blitt ansett gyldig overfor ny utleier uten at garantistens samtykke var innhentet (TOSLO-2002-5796).

Leietakers plikt til å stille sikkerhet faller ikke bort selv om garantisten nekter å samtykke til transporten av garantien. Leietaker må i så tilfelle innhente ny garanti. Kjøper av eiendom bør imidlertid stille som vilkår i kjøpekontrakten at dette er på plass innen overtakelsen.

Dersom det kun er selskapet som eier eiendommen som skifter eier, vil utleier forbli den samme og det er ikke behov for å overdra/fornye garantien. Motsatt gjelder ved eksempelvis fusjon; dersom eierselskapet fusjoneres inn i et annet selskap, bør garantien formelt overdras til overtakende selskap.

Endringer i leienMange garantier vil angi en øvre grense for garantien, for eksempel 6 måneders leie, mva. og felleskostnader eller et bestemt beløp. En del garantier angir eksplisitt at de også omfatter leieøkninger som skyldes indeksregulering. Dersom partene avtaler leieøkning, eksempelvis grunnet utvidelser av leieobjektet eller markedsjustering, bør utleier sørge for at også slik leieøkning omfattes av garantien. Dette vil bero på garantiens ordlyd, og kan dermed medføre behov for tilleggsgaranti.

——————

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterneLeif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaet Næringseiendomsteam.

Trude Gran er fast advokat ved Wikborg Rein Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13