Ukens Tips: Tilbakelevering ved leietakers konkurs

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Normalt inneholder leiekontrakten bestemmelser om leieobjektets stand ved leieforholdets opphør. Leieobjektet skal gjerne tilbakeleveres i vedlikeholdt stand, hensyntatt alminnelig slit og elde, samt ryddet og rengjort. Dersom leietaker har foretatt endringsarbeider i leieobjektet, kan utleier, avhengig av leiekontrakten, kreve disse tilbakestilt. Ved en konkurs oppstår spørsmålet om konkursboet kan holdes ansvarlig for manglende vedlikehold/tilbakestilling, og om panthaver kan pålegges å fjerne pantsatte eiendeler.

Konkursboets ikke-inntreden i leiekontraktenNår leietaker går konkurs, må konkursboet ta stilling til hvorvidt det ønsker å fortsette leieforholdet eller ikke. Dersom konkursboet ikke vil fortsette leieforholdet, må dette meddeles utleier innen fire uker etter konkursåpning. I tillegg til en slik meddelelse må konkursboet innen samme frist sørge for at alle eiendeler som inngår i konkursbeslaget fjernes fra leieobjektet. Alternativt kan konkursboet abandonere (oppheve konkursbeslaget) eiendelene. Konkursboet plikter ikke å rydde vekk øvrige gjenstander eller sørge for rengjøring av leieobjektet.

Utleiers krav ved ikke-inntreden

Tapet utleier lider ved at leieobjektet ikke tilbakeleveres i tråd med leiekontrakten, må anmeldes som en alminnelig dividendefordring i konkursboet, på samme måte som leie og felleskostnader frem til leieforholdets kontraktsfestede opphør dersom leietaker ikke hadde gått konkurs. Utleier kan følgelig ikke kreve at konkursboet utfører vedlikeholds- eller tilbakestillingsarbeider. Husk for øvrig at leie og felleskostnader for tiden fra konkursåpning og frem til konkursboet avgir erklæring som nevnt ovenfor og fjerner eller abandonerer eiendeler som inngår i konkursbeslaget, skal dekkes fullt ut av konkursboet.

Forholdet til panthaverDersom det står pantsatte eiendeler i leieobjektet etter at konkursboet har abandonert disse, eksempelvis driftstilbehør eller varelager, kan ikke utleier ensidig kreve at panthaver betaler leie for tiden eiendelene befinner seg i leieobjektet. Dersom panthaver ikke medvirker, kan utleier gå til namsmannen og begjære tvangsfjerning av eiendelene, ettersom panthaver i slike tilfeller benytter seg av eiendommen uten rettslig grunnlag. Kostnadene som påløper ved tvangsfravikelsen, vil namsmannen avkreve panthaver for.

Konkursboet trer inn i leiekontraktenDersom konkursboet ikke gjennomfører de nødvendige prosedyrer for å ikke tre inn i leieforholdet innen fireukersfristen, eller positivt erklærer at det ønsker å tre inn, vil det bli fullt ut bundet av leiekontraktens bestemmelser. Herunder blir boet forpliktet til å betale leie og felleskostnader for tiden etter konkursåpning, samt også til å tilbakestille leieobjektet i tråd med leiekontrakten ved opphør.

Det er uklart hvilken stand leieobjektet skal være i ved tilbakelevering. Ettersom konkursboet kan velge å tre inn i leiekontrakten kun for tiden etter konkursåpning, vil vedlikeholdsetterslep før konkursåpning sannsynligvis ikke kunne kreves dekket fra konkursboet. Det kan imidlertid argumenteres for at en eventuell plikt til å tilbakestille leietakers endringsarbeider må dekkes som massekrav, ettersom flere leiekontrakter utsetter utleiers stillingtaken til spørsmålet om tilbakestilling til tidspunktet for fraflytting.

Konkursboet får ved sin inntreden en ekstraordinær oppsigelsesadgang med tre måneders oppsigelsesfrist, uavhengig av leiekontraktens bestemmelser om dette.

————————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om artikkelforfatterne:Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaet Næringseiendomsteam.

Jørgen Aas Eide er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13