Frykter mange salg
Knut Styrvold i Fortin anbefaler å forlenge levetiden til fondet, av frykt for at massive eiendomssalg skal presse prisene.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Problemstillingen var et tema på generalforsamlingen til eiendomsfondet i fjor. Strukturen på leiekontraktene og bokførte tap på rentesikringsavtalene tilsa at «det kan være behov for forlengelse av selskapets levetid for å sikre aksjonærverdier». Også egenkapitalsituasjonen talte for en forlengelse.
Årsrapporten til DnB NOR Eiendomsinvest I ASA (Fortin) for 2013 foreligger nå. Her skriver adm. direktør Knut Styrvold (bildet) at flere strukturelle forhold i Norge tilsier at det kan være strategisk riktig å forlenge levetid i forhold til den opprinnelige planen. Administrasjonen anbefaler derfor at generalforsamlingen i mai forlenger levetiden til fondet utover planlagte 2016.
PrisdempendeAnbefalingen begrunnes med at flere eiendomsstrukturer skal realiseres i løpet av de nærmeste to til tre årene. Newsec har gjort et poeng av at det kan bli trangt i døren i 2015 hvis eiendomsfondene skal selge store deler av porteføljen. Styrvold frykter at salgene kan skape et tilbudsoverskudd av eiendommer i perioden, som igjen kan virke prisdempende.
«Sett i sammenheng med at norsk økonomi er på vei inn i en noe lavere veksttakt, og at det vil ta tid å omsette en så vesentlig og diversifisert eiendomsportefølje, vurderer administrasjonen at det vil være behov foren mulighet til å forlenge Selskapets levetid for å optimalisere aksjonærenes verdier», skriver Styrvold i en leder i årsberetningen.
FleksibilitetAvhengig av transaksjonsmodellen som velges for å selge den svenske porteføljen til Fortin, er det også her behov for fleksibilitet når det gjelder tid. Parallelt vil administrasjonen sammen med styret i Fortin aktivt se på andre alternativer for å skape likviditet i investeringene.
De norske leiekontraktene har normalt en gjenværende løpetid på ca. fem år, mens i Sverige opererer man med noe kortere varighet, vanligvis tre-fire år. Fortin kjøpte alle sine eiendommer i løpet av en kort periode, fra 2006 til 2008. Eiendommene var da ifølge Styrvold tilpasset en salgssituasjon med lange leiekontrakter.
Store reforhandlingerFortin går derfor inn i en periode fremover der mange kontrakter skal reforhandles eller nyutleies. Kontraktsverdien er nærmere 500 millioner i løpet av de nærmeste tre årene. Det tilsvarer ca. 50 prosent av den samlede årsleien til fondet, eller 15–20 prosent av årsleien hvert år.
Styrvold mener derfor at de neste to til fire årene bør benyttes til fortløpende forvaltning og aktiv markedspleie til de har normalisert utløpsprofilen på leiekontraktene.
Han oppsummerer ellers 2013 som et år med konsolidering for konsernet. Fortin hadde ved utgangen av 2013 tapt hele 54 prosent av verdiene siden oppstarten i 2005.
