Bare sorgen
Kun ett av fire større «norske» høyt belånte fond er i pluss siden oppstart.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Og det er Storebrand Eiendomsfond, ifølge en presentasjon holdt på den nylige generalforsamlingen til Storebrand Privat Investor ASA. Selskapet eier 99 prosent av aksjene i Storebrand Eiendomsfond AS, mens Storebrand Livsforsikring er største enkeltaksjonær i Storebrand Privat Investor ASA (10,7 prosent).
I presentasjonen er det på den ene foilen sammenliknet avkastning og egenkapital for Storebrand Eiendomsfond, Pareto Eiendomsinvest Nordic AS, Aberdeen Eiendomsfond Norge II og Fortin. Det er altså ikke rene norske mandater, men fellesnevneren er en høy belåning, som slår hardt i nedgangstider.
Tøft utgangspunktSammenlikningen viser at den akkumulerte avkastningen til Storebrand Eiendomsfond siden utgangen av 2005 er 18,2 prosent. Fondet startet altså på et tidspunkt da det norske eiendomsmarkedet hadde begynt å stige betydelig.
Avkastningen til fondet de to første årene ble henholdsvis 34 prosent og 18 prosent, men så kom det en kjempesmell i kriseåret 2008 på 43 prosent. I fjor var avkastningen negativ med 3,5 prosent. 18,2 prosent i akkumulert avkastning gir imidlertid ikke mer enn en annualisert geometrisk avkastning siden oppstart på 2,1 prosent.
Langt verre er det for «konkurrentene». Ifølge forvalteren Union Eiendomskapital har Pareto Eiendomsinvest Nordic AS i perioden 2006-2013 gitt en negativ avkastning på 14,2 prosent, Aberdeen Eiendomsfond Norge II -15 prosent fra 2005-2013, Fortin katastrofale -54 prosent i samme periode.
EkstraordinærtStorebrand Eiendomsfond har i perioden 2007-2013 utbetalt mest i utbytte av de fire konkurrentene. Til tross for underskudd i konsernet, vedtok styret i Storebrand Privat Investor november i fjor et ekstraordinært utbytte på 64 millioner kroner, etter fullmakt fra generalforsamlingen.
Dette utbyttet ble utbetalt i desember 2013. Et tilleggsutbytte på 80 millioner kroner ble vedtatt i februar i år, også det etter fullmakt, og utbetalt i samme måned. Disse utbetalingene dekkes av annen innskutt egenkapital. Siden oppstart er det utdelt 4,05 kroner i utbytte per aksje.
Storebrand Privat Investor ASA har på konsernbasis gått med store underskudd de to seneste årene. I 2012 tapte selskapet 153,6 millioner kroner, i fjor var underskuddet 92,6 millioner, slik at det samlede tapet de to seneste årene er 246 millioner kroner. Netto finanskostnader på 278 millioner tynger regnskapet. Morselskapet gikk imidlertid i pluss med 55 millioner kroner i 2013.
Høyt nokKonsernegenkapitalen på 1220 millioner kroner ved utgangen av 2013 gir en bokført egenkapitalandel på temmelig nøyaktig 20 prosent. Målet er en fremmedkapitalfinansiering på 70 prosent. Ved utgangen av 2013 utgjorde den langsiktige gjelden på 4671 millioner 81 prosent av de bokførte eiendomsverdiene i konsernet på 5762 millioner.
Eksterne verdivurderinger tilsier imidlertid eiendomsverdier for 6,4 milliarder, som på konsernbasis gir en belåningsgrad på 74 prosent. Eiendomsverdiene til Storebrand Eiendomsfond i fjor falt med mer enn nedgangen i gjelden, som følge av eiendomssalg og negative verdiendringer.
