– Ledigheten vil øke

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det spår DNB Næringsmegling i den seneste markedsrapporten. DNB er for 2013 kommet frem til en netto økning på ca. 100 000 kvadratmeter med nye kontorarealer i Bergen, som følge av en rekke større nybygg. Det gir et totalvolum i størrelsesorden 2 millioner kvadratmeter. Tellinger viser en stabil ledighet på ca 7,5 prosent i 2013.

Det vil si at ca. 150 000 kvadratmeter kontorareal er definert som ledig, altså bygg som blir ledige eller som ferdigstilles innen 12 måneder uten leietaker. Prognosen tilsier at økningen vil fortsette når de store kontorprosjektene som eksempelvis «Statoilbyen» og Jonsvollskvartalet ferdigstilles, og nåværende lokasjoner blir ledig for nye leietakere eller for konvertering.

TredelingKontorleiene i Bergen og omland er ifølge DNB Næringsmegling meget stabil og viser samlet sett en relativt liten økning i totaloversikten. Det er likevel en klar tredeling i markedet. Eldre, utdaterte lokaler er svært vanskelig å leie ut og ser ut til å få en svak prisnedgang i markedet. Ledigheten er forholdsmessig høyere i eldre bygg.

Gjennomsnittet for de ti største sist registrerte leiekontraktene i Bergen sentrum er på over 2000 kroner kvadratmeteren, mot ca. 1700 kroner kvadratmeteren i en måling i 2012. Det absolutte toppnivået som er registrert i sentrum, er 2600 kroner kvadratmeteren. Det har ifølge DNB vært en betydelig økning i det øverste segmentet i sentrum.

I mellomsegmentet, det vil si lokaler som har en alminnelig god standard, ligger de fleste leieprisene fortsatt i området 1400-1700 kroner per kvadratmeteren.

Sentrum og sydoverDe ti seneste store leiesøkene i Bergen viser at over 70 prosent av de store virksomhetene som vurderer nye lokaler ønsker etablering i området Bergen sentrum og sydover. DNB ser at leietakerne legger stor vekt på Bybanen når de vurderer nye lokaler. Tilgjengelig parkering, offentlig kommunikasjon og miljøkrav er stadig viktigere konkurransefortrinn for utleiere.

Det har vært en nedgang i antall transaksjoner over 50 millioner kroner i Bergen fra 23 i 2012 til 19 i 2013 og totale volumer på 2,7 milliarder kroner, en nedgang fra ca 3,5 milliarder i 2012. Den største registrerte transaksjonen i 2013 var salg (66 prosent) av «Jonsvollskvartalet» på ca 19 400 kvadratmeter fra Sparebanken Vest, til en yield på ca. 6 prosent.

6 prosentDirekteavkastningskravet til de beste eiendommene – prime yield – ligger i området 6 prosent for sentrale gode eiendommer med lange kontrakter. Det er ifølge DNB noe høyere yield og risikopremie for eiendommer med kortere leieavtaler og beliggenhet utenfor de mest sentrale områdene.

Prognosen for 2014 er at gode eiendommer i Bergen vil selges for en yield fra 6 prosent til 7 prosent, mens normal yield vil ligge i området 7 prosent til 8,5 prosent. DNB registrerer kvadratmeterpriser fra 30 000 kroner til over 35 000 kroner for de mest attraktive eiendommene i sentrum.