Ukens Tips: Leiekontraktens betydning for verdsettelse

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Selve leien og dermed utleiers kontantstrøm er naturlig nok av stor betydning ved verdsettelsen av en eiendom/et single purpose eiendomsselskap. Verdien av leiekontraktene, og dermed eiendommen, avgjøres imidlertid av flere faktorer enn leien. Noen av de viktigste faktorene gjennomgås her.

Leieregulering

Leiekontraktens verdi påvirkes av utleiers muligheter til etterfølgende justering av leien. Som et minimum bør det avtales justeringer i henhold til endringer i KPI. Fra et utleierperspektiv bør det avtales at det kun er økninger i KPI som skal hensyntas. Dersom leietaker skal ha rett til å fornye leiekontrakten ved dens utløp, bør utleier videre vurdere å innta at leien ved fornyelsen skal justeres til markedsleie, dog ikke lavere enn leien på fornyelsestidspunktet.

Leietakertilpasninger

Dersom utleier skal bekoste leietakertilpasninger, vil dette noen ganger bli kompensert gjennom et tillegg til forutsatt leie, enten ved at kostnadene dekkes inn gjennom en engangsbetaling ved leiestart, over leiekontraktens løpetid som en nedbetaling av investeringen, eller ved at leienivået økes (uten tidsbegrensning). Ettersom verdsettelsen av eiendommen normalt er knyttet til eiendommens samlede varige kontantstrøm, vil det være en fordel for utleier at kostnadene dekkes inn gjennom en økning i leienivået, da den samlede leieøkningen i så fall vil kunne inngå i verdsettelsen av eiendommen (yieldberegningen).

Eier- og felleskostnader

Fra et verdsettelsesperspektiv bør leietaker dekke flest mulig kostnader, enten direkte eller gjennom felleskostnadene. Utleier bør i den forbindelse ha et bevisst forhold til hvilke drifts- og vedlikeholdsposter som skal være eierkostnader, og hvilke som skal være felles- eller leietakerkostnader. Høye felleskostnader kan imidlertid gjøre eiendommen mindre attraktiv for potensielle leietakere. Det er også gunstig med mulighet for løpende oppfølging av leietakers vedlikeholdsplikter, slik at manglende vedlikehold ikke påvirker den fremtidige verdsettelsen.

MVA, skatter og avgifter

Utleier bør påse at leiekontrakten inneholder bestemmelser om at MVA kan kreves i tillegg til leien, herunder standardklausul om MVA slik at det ikke oppstår risiko for negative effekter av justeringsforpliktelser mv.. Eventuell eiendomsskatt bør også dekkes av leietaker.

———————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Line Ravlo-Losvik er partner dr. juris i Wikborg Rein og leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.