Ukens Tips: Krav om effektuert leiekontrakt

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I Skattedirektoratets melding av 4. juli 2011 (SKD-melding nr. 8/2011) kom Skattedirektoratet til at kun “effektuerte” leiekontrakter gir grunnlag for fradragsføring av merverdiavgift for frivillig registrerte utleiere. Finansdepartementet har i prinsipputtalelse av 17. desember 2013 konkludert med at et krav om “effektuert” leiekontrakt ikke har grunnlag i gjeldende rett.

I SKD-melding nr. 8/2011 ble det lagt til grunn at kun en “effektuert” leiekontrakt inngått med avgiftspliktig leietaker ga rett til fradragsføring av inngående merverdiavgift, herunder grunnlag for tilbakegående avgiftsoppgjør. Dette innebar en betydelig innstramming av tidligere praksis, hvoretter en signert leiekontrakt ble ansett tilstrekkelig. Finansdepartementet konkluderte i sin uttalelse av 17. desember 2013 med at det ikke er rettslig grunnlag for direktoratets krav om “effektuert” leieforhold. Departementet anser signert leiekontrakt for å være tilstrekkelig, i tråd med tidligere forståelse.

Skattedirektoratets standpunkt innebar at en leiekontrakt først ga grunnlag for fradragsføring av inngående merverdiavgift når leietaker hadde en juridisk rett til å bruke lokalene mot en tilsvarende løpende plikt til å betale leie (omtalt som et “virksomt” eller “effektuert” leieforhold). Dette medførte ulike ulemper for utleiere, eksempelvis at et avtalt leiefritak i begynnelsen av en leieperiode kunne skape negative avgiftskonsekvenser ved at leiekontrakten ikke ble ansett “effektuert” innenfor seksmånedersfristen for å søke tilbakegående avgiftsoppgjør.  Dessuten kunne kravet potensielt medføre at utleier ikke løpende kunne fradragsføre inngående merverdiavgift knyttet til leietakers arealer i leiefritaksperioden – selv om leietaker faktisk benyttet arealene.

Finansdepartementets avklaring er gledelig for eiendomsbransjen i den forstand at den medfører at praksis før SKD-melding nr. 8/2011 videreføres. En signert og juridisk bindende leiekontrakt er tilstrekkelig for å anse de aktuelle arealer for å være leid ut, og dermed omfattet av utleiers frivillige registrering i Merverdiavgiftsregisteret. Utleier kan således kreve tilbakegående avgiftsoppgjør for de arealer hvor det foreligger signerte leiekontrakter med merverdiavgiftspliktige eller kompensasjonsberettigede leietakere. Eventuelle leiefritak i begynnelsen av leieperioden kan som utgangspunkt trygt avtales som en kommersiell løsning i tilfeller hvor utleier og leietaker anser dette for å være hensiktsmessig i det konkrete leieforholdet.

En annen effekt av departementets klargjøring, er at arealer som er utleid gjennom signerte leiekontrakter med merverdiavgiftspliktige eller kompensasjonsberettigede leietakere ikke kan anses som “tomme lokaler”, slik direktoratets krav om “effektuert” leiekontrakt medførte risiko for. Utleierne kan derfor som utgangspunkt oppnå fradrag for merverdiavgift knyttet til leietakertilpasninger og andre relevante kostnader så snart leiekontrakten er signert.

Vi gjør oppmerksom på at det fremdeles må foreligge et reelt utleieforhold mellom leietaker og utleier. Pro forma kontrakter og andre lignende omgåelser for å oppnå fradrag for inngående merverdiavgift vil ikke kvalifisere som et “reelt” leieforhold.

Dersom næringsdrivende har blitt nektet fradrag for merverdiavgift som følge av kravet til “effektuert” leiekontrakt, bør man snarest ta kontakt med skattemyndighetene for å korrigere feilen under henvisning til Finansdepartementets fortolkningsuttalelse. 

—————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om artikkelforfatterne: 

Line Ravlo-Losvik er doctor juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Jens Aas er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor. Han er medlem av firmaets Næringseiendomsteam og tilknyttet firmaets fagområde for skatterett.

Andreas Kildal er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Oslo-kontor. Han er medlem av firmaets Næringseiendomsteam og tilknyttet firmaets fagområde for skatterett.

Siste tre Ukens Tips:

Kjøp av renholdstjenester

Dokumentavgift

Leietakers tilbakeholdsrett