Selger hovedkontoret
Bergens Tidende selger sitt hovedkontor til Nordea Liv, prisen kan bli langt opp mot 300 millioner kroner.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Adressen for eiendommen er Krinkelkroken 1 (bildet), og det formelle salgsobjektet er salg av aksjene i single purpose-selskapet Krinkelkroken 1 AS. Dette selskapet ble først ble stiftet i juni i fjor og er eid av Bergens Tidende AS.
Krinkelkroken 1 AS hadde i 2012 driftsinntekter på 7,7 millioner kroner, men disse inntektene er på langt nær representative for årlige leieinntekter. Fast eiendom var i balansen til selskapet ved utgangen av 2012 ført opp til 152,7 millioner kroner.
I forhandlingerForeløpig er partene sparsommelig med opplysningene og transaksjonen, som akkurat er meddelt Konkurransetilsynet for godkjenning.
– Vi er i forhandlinger og har meldt transaksjonen til Konkurransetilsynet nå, slik at vi kan få en overtakelse før nyttår, sier investeringsdirektør Nils Arne Gundersen i Nordea Liv Eiendom til NEnyheter. Ifølge Gundersen er de kommet ganske langt i den såkalte due diligence-prosessen, der tekniske, juridiske og økonomiske sider ved overtakelsen nøye gås igjennom.
– Kjøpet er helt i tråd med vår strategi om å kjøpe sentrale kontoreiendommer i de større byene, sier investeringsdirektøren, som ikke vil si noe om pris eller direkteavkastning (yield). Schibsted-eide Bergens Tidende (BT) er enda mindre meddelsomme.– Vi vil ikke si noe nå, ettersom vi er i forhandlinger, er alt økonomidirektør Stine Halla Stav i Bergens Tidende vil ut med overfor NEnyheter.Skal til MediaCityMen salget må sees i sammenheng med at BT som en av fem større aktører om noen år skal inn i Entra Eiendoms MediaCity i Lars Hilles gate 30. Nordea Liv har dermed ikke fått noen langvarig leiekontrakt med avisen. Det er en annen kontorleietaker i bygget som leier en etasje, samt noen butikkleietakere i første etasje, blant annet Narvesen.
Ingen av partene vil altså si noe om prisen. Etter det NEnyheter forstår var imidlertid årlige brutto leieinntekter fra Krinkelkroken 1 på rundt 16 millioner kroner for den drøyt 9000 kvadratmeterstore eiendommen. Kontrakten med BT er imidlertid reforhandlet før salget og nivået skrudd opp for å øke verdien.
Krinkelkroken 1 ligger litt bortgjemt bak Radisson Blu Hotel Norge i Bergen, like vest for Lille Lungegårdsvannet. Beliggenheten er ikke topp, til gjengjeld fremstår bygget ifølge bransjeaktører som moderne i en by som ikke har altfor mange nye og moderne sentrumseiendommer å tilby.
275-290 mill.?Gjenværende leietid av kontrakten med BT er ikke lang, som kan trekke avkastningskravet noe opp. Men overfor NEnyheter sies det at en netto yield langt ned mot 6 prosent er realistisk. Forutsetter vi eksempelvis 6,25 prosent i netto direkteavkastning og 17 millioner kroner i netto leieinntekter, indikerer det en salgssum på rundt 270-275 millioner.
Er nettoinntektene 18 millioner kroner, vil en yield på 6,25 prosent prise eiendommen til 290 millioner. En kvadratmeterverdi på 30 000 kroner gir en salgssum rundt 275 millioner kroner.
Foto: Bergens Tidende
