Ukens Tips: Tidsfrister ved byggesaksbehandling

Kommunenes byggesaksbehandling tar ofte lang tid. Plan- og bygningsloven inneholder bestemmelser og tidsfrister som legger press på fremdriften i den kommunale saksbehandlingen. Tiltakshaver vil imidlertid påta seg betydelig risiko ved å benytte disse bestemmelsene.

Etter plan- og bygningsloven (pbl.) § 21-7 annet ledd plikter kommunen å gi tillatelse til et omsøkt tiltak innen 3 uker etter at søknaden er mottatt. Dette gjelder dersom tiltaket er i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven, det ikke foreligger merknader fra naboer eller gjenboere og ytterligere tillatelse eller samtykke/uttalelse fra annen myndighet ikke er nødvendig. Bestemmelsen får anvendelse på det som etter den gamle pbl. var kjent som “enkle tiltak”. Dersom kommunen ikke har avgjort søknaden innen utløpet av 3-ukersfristen, skal tillatelse regnes som gitt. 

Pbl. har også frister for ferdigattest. Kommunen skal utstede ferdigattest innen 3 uker etter at søknad om slik attest er mottatt sammen med nødvendig dokumentasjon, jf. pbl. § 21-7 fjerde ledd. Dersom ferdigattest ikke er utstedt innen fristen, kan tiltakshaver ta byggverket i bruk.

Umiddelbart kan det fremstå som gunstig for tiltakshaver å benytte seg av ovennevnte bestemmelser for å iverksette byggingen eller ta bygget i bruk etter 3 uker. Ved å gjøre dette vil imidlertid tiltakshaver utsette seg for betydelig risiko.

Tiltakshaver vil for det første ha risikoen for at det faktisk er tale om et “enkelt tiltak” som er omfattet av 3-ukersfristen, herunder at tiltaket er i samsvar med alle relevante krav i loven med tilhørende forskrifter og gjeldende arealplaner samt at forholdene til naboer og andre offentlige myndigheter er i orden. Tiltakshaver vil dernest ha risikoen for at fristen faktisk har begynt å løpe, jf. kravene til komplett søknad etter pbl. § 21-2.

Når det gjelder ferdigattest så er det viktig å være klar over at overskridelse av 3-ukersfristen kun innebærer at bygget kan tas i bruk. Det innebærer ikke at ferdigattest skal anses for å være gitt og at tiltakshavers ansvarsrett for bygget opphører. Videre innebærer det ikke at kommunens frist på 5 år for etterfølgende tilsyn og rettingspålegg starter å løpe. Muligheten til å ta bygget i bruk må heller ikke forveksles med en midlertidig bruksrett, hvilket i så tilfelle ville tilkjennegi at kommunen anser tiltaket for å være så godt som ferdig. Tiltakshaver bør på denne bakgrunn være svært tilbakeholden med å la en eventuell kjøper eller leietaker ta bygget i bruk og dermed gjennomføre avtalen som om byggverket var ferdig. 

Vårt råd er at tiltakshaver bør avvente formelle tillatelser og attester for sine prosjekter for dermed å unngå mulig ansvar overfor det offentlige/kontraktsparter. Dersom tiltakshaver ønsker å få fortgang i byggesaksbehandlingen, oppnås dette best ved å sørge for at søknadene er så gjennomarbeidet og fullstendige som mulig og ved at det opprettholdes en god dialog med kommunen. 

————————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Bjørn Frode Skaar er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaet Næringseiendomsteam.

 

Usman Ivar Shakar er advokatfullmektig ved Wikborg Rein Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

 

 

Foto: Eirik Burås/Studio B13